本気の不動産投資ゼミ2回目は必要な資金について解説していきます。

物件を取得するにあたり、自己資金をいくら貯めたらよいのかという問題は、特に1棟目取得においては多くの方が悩む問題です。

本記事では、不動産投資を始めるにあたり必要な資金について、シミュレーションを交えながら解説していきます。

不動産購入時の資金計画

最初に、不動産購入時の資金計画について見てみたいと思います。

不動産購入時の資金計画を簡単に表すと、以下のようになります。
売買価格+諸経費

また、土地を購入して建物を新築する場合は以下の通り。
土地価格+建物価格+諸経費

要は、不動産本体以外に諸経費がかかります。

諸経費には、不動産会社に支払う仲介手数料や火災保険料、登記費用、修繕費用などが含まれます。

なお、諸経費は件価格の10%程度になるのが一般的です。

アパートローンは不動産本体価格のみ

不動産投資では物件取得にあたり取得する物件を担保に融資を受けるのが一般的ですが、原則として、融資を受けられるのは不動産本体価格にあたる部分のみで、諸経費については自己資金で用意する必要があります。

また、物件や金融機関によって、物件価格の1割程度を自己資金として用意する必要があることもあります。

つまり、全体の価格から見ると1～2割程度を自己資金で用意しなければなりません。

例えば、売買価格3,000万円の物件であれば、自己資金として300～600万円程度用意する必要がある、ということになります。

自己資金0円で始めることも不可能ではない

ただし、物件によっては自己資金0円から始めることも不可能ではありません。

例えば、すでに土地を所有しており、その上に新築アパートを建てるような場合には、土地も担保として提供することから、ほとんどの場合自己資金0円で始めることができます。

また、中古アパート、マンションを購入する場合でも物件の担保価値が十分にあり、ローンを借りる人の年収が十分に高いなど条件を満たせば、不動産本体価格+諸経費の満額について融資を受けられることもあります。

自己資金0円で始められれば、それだけレバレッジを効かせた投資が可能です。

しかし、自己資金0円で始めるということは、それだけ多額の借金をすることになるため、毎月返済額が大きくなり、余剰資金が生まれづらい状態となります。

不動産投資では税金の支払いなどまとまった額の支払いや、修繕費など突発的な資金が必要になることがあるため、十分な余剰資金がないと、それらの支払いに対応できなくなり、資金が尽きて失敗する可能性が高くなってしまいます。

こうしたことから、楽して0円で投資を始めて儲けようという考え方をするのではなく、自己資金を貯めてからスタートすることで投資の成功確率を高めることができると言えます。

自己資金0円で始める場合

以下で、自己資金0円で始める場合と、ある程度の自己資金を貯めて始める場合との違いについて解説していきます。

それぞれについて、実際のお金の動きについてシミュレーションしていきますが、それぞれについて、以下のような物件を取得することを想定します。

• 売買価格3,000万円
• 諸経費300万円
• 家賃収入25万円/月(5万円×5戸)
• 毎月の諸経費2.5万円/月
• 金利2.5%/借入期間25年

自己資金0円の場合の手残り額

自己資金0円で物件を取得する場合の満室時の手残り額を計算してみましょう。

自己資金0円で始めるためには、売買価格3,000万円+諸経費300万円=3,300万円満額について融資を受ける必要があります。

借入額3,300万円、金利2.5%、借入期間25年で融資を受ける場合、毎月返済額は約14.8万円となります。

毎月の家賃収入は25万円/月、毎月かかる諸経費が2.5万円/月、毎月返済額が14.8万円なので、手残りの資金は7.7万円/月です。

空室が1室出ると2.7万円/月、2室出るとマイナスになってしまう計画です。

突発的な修繕の必要性が生じたときに十分な余裕のある計画になっているとは言い難いでしょう。

300～500万円貯める場合

次に、300～500万円自己資金を貯めて、不動産購入時に頭金として支払うケースを考えてみたいと思います。

300～500万円というと、3,000万円程度の物件を取得するに際し、諸経費分程度を自己資金として用意する形です。

まずは、諸経費分を自己資金として用意できれば、金融機関も積極的に動いてくれやすくなるでしょう。

自己資金300万円の場合の手残り額

自己資金300万円貯めて頭金として支払う場合、借入額は売買価格3,000万円+諸経費300万円-自己資金300万円=3,000万円となります。

借入額3,000万円、金利2.5%、借入期間25年で融資を受ける場合、毎月返済額は約13.4万円となります。

毎月の家賃収入は25万円/月、毎月かかる諸経費が2.5万円/月、毎月返済額が13.4万円なので、手残りの資金は9.1万円/月です。

自己資金0円のときと同じく、空室が2室以上になると赤字になる計画ですが、やや資金に余裕が生まれました。

自己資金500万円の場合の手残り額

次に、自己資金500万円の場合の手残り額を計算していきます。

自己資金500万円貯めて頭金として支払う場合、借入額は売買価格3,000万円+諸経費300万円-自己資金500万円=2,800万円となります。

借入額2,800万円、金利2.5%、借入期間25年で融資を受ける場合、毎月返済額は約12.5万円となります。

毎月の家賃収入は25万円/月、毎月かかる諸経費が2.5万円/月、毎月返済額が12.5万円なので、手残りの資金は10万円/月です。

ぎりぎり、空室が2室まで耐えられる資金計画になりました。

1年間通して満室経営できれば、120万円の手残り額を確保できるため、なんらかの突発的な費用が必要になっても耐えられる可能性は高いでしょう。

なお、自己資金を500万円貯めるケースでは、頭金として300万円支払い、残り200万円を余裕資金として手元に残しておく、といった判断をするのも悪くないでしょう。

800万円以上貯める場合

最後に、自己資金を800万円以上貯めて頭金として支払うケースを考えてみましょう。

自己資金800万円以上貯めて3,000万円の物件を取得するのであれば、諸経費分に加え、物件価格の1～2割程度を自己資金で賄うことができるため、金融機関からの印象もかなりよくなります。

物件の担保価値や借入人の属性などに大きな問題がなければ、融資審査の承認を得られる可能性は高いと言えるでしょう。

自己資金800万円の場合の手残り額

自己資金800万円の場合の手残り額を計算してみましょう。

自己資金800万円貯めて頭金として支払う場合、借入額は売買価格3,000万円+諸経費300万円-自己資金800万円=2,500万円となります。

借入額2,500万円、金利2.5%、借入期間25年で融資を受ける場合、毎月返済額は約11.2万円となります。

毎月の家賃収入は25万円/月、毎月かかる諸経費が2.5万円/月、毎月返済額が11.2万円なので、手残りの資金は11.3万円/月です。

家賃収入から経費を引いた金額が22.5万円で、仮に毎月返済額を2カ月分支払っても大丈夫な計画となっており、かなり余裕があると言えるでしょう。

自己資金を多く用意して成功確率を高めよう

ここまでご説明した内容の通り、自己資金(頭金)の額ごとの手残り額を表にすると以下のようになります。

上記表のとおり、自己資金(頭金)の額を多くすればするほど毎月の手残り額を多くすることができ、引いては余裕を持って経営にあたることができます。

とはいえ、自己資金を貯めることに執着していつまでも投資を始められないのでは問題です。

まずは300～500万円程度の自己資金を貯めることを目標にし、実際に貯められたら具体的に物件探しを始めることをおすすめします。

物件探しを始めてからも、自己資金を貯めることは並行して行い、実際に物件を取得する際には手残り額がいくらくらいになるのかシミュレーションし、支払う頭金の額を決めるとよいでしょう。