不動産投資において、オーナーは家賃滞納の対応に頭を悩まされることが少なくありません。いざ、家賃滞納者が現れた時に備えて、どのように対処すればよいのか事前に把握しておくことをおすすめします。本記事では、家賃滞納がなぜ起こるのか、実際に家賃滞納が起こった際の対処法についてお伝えしていきます。

家賃滞納のパターン

一般的な感覚で言えば、家賃は「毎月支払うもの」であり、仮に何らかの理由で入金をし忘れたとしても、連絡をすればすぐに入金してくれるか、すぐに用意できない場合は約束した期日までにお金を用意してくれるはずです。

しかし、中には悪質な家賃滞納者もいます。なお、家賃滞納者は、大きく分けると以下の3つに分けることができます。

①入金をたまたま忘れた人
②一時的にお金がすぐに用意できない人
③お金にだらしのない人

①であれば、連絡すればすぐに入金してくれるでしょう。②の場合にはどうにかお金を作ってもらう必要はありますが、そこまで大きな問題ではありません。一番問題なのが、③のパターンです。いずれの場合でも最初に取るべき手続きは同じですが、特に③については問題が深刻化する前に早め早めに対応していくことが大切です。

家賃滞納が発生した場合の対処法

ここでは、家賃滞納が発生した場合の対処法について解説していきます。

本人への督促

まずは本人へ電話や手紙で督促を行います。単なる入金忘れであれば、入金の期日を伝えればよいでしょう。何らかの理由で入金が難しいようであれば、理由を聞くと共に、いつまでならお金の用意ができるか確認します。

連帯保証人への連絡

本人が家賃を支払うことが難しい場合や、督促で約束した期日になっても入金がされておらず、埒が明かない場合には連帯保証人に連絡します。

家賃回収を図る

家賃滞納が数カ月に及ぶ場合、その額を一括で回収することが難しいこともあります。例えば、1カ月の家賃が10万円で、2カ月家賃を滞納している場合、まとめて回収しようとすると3カ月目の家賃と合わせて30万円となります。

お金に困っていることが原因で家賃を滞納している中、あまり大きな額の支払いは期待できないでしょう。こうした時は、例えば2万円×10カ月に分けて滞納分を支払ってもらうなどの提案をしてみるのもよいでしょう。

無理やり追い出すことはできない

入居者が家賃を滞納していたとしても無理やり追い出すことはできません。また、入居者が家賃を支払えず、夜逃げしてしまうとそれはそれで問題となります。部屋が空くのですからよさそうなものですが、勝手に家財を処分すると後でトラブルに発展する可能性があるからです。

解約合意書に押印させる

家賃滞納者に対し督促を行っていく中で避けたいのが、入居者と連絡が取れなくなることです。先述の通り、夜逃げされると部屋は空きますが後々トラブルに発展する可能性を残すことになります。

そこで、どうしても家賃の回収が難しそうなのであれば、家賃滞納分の一部、又は全部を諦める代わりに、入居者に解約合意書へ署名、押印してもらうことをおすすめします。解約合意書を貰っておけば、こちらで家財を処分しても問題はありません。

家賃滞納の3つのリスク

ここで、改めて家賃滞納のリスクについて考えてみましょう。入居者に家賃滞納されてしまうと、以下の3つの損失が生じてしまいます。

• 家賃が入ってこない
• 入居者募集できない
• 家賃滞納は未収金計上

それぞれについて詳しく解説します。

家賃が入ってこない

まず、受け取れるはずの家賃が入ってきません。仮に後日回収できるとしても、予定していたお金が入ってこないとなると資金繰りに悪影響を及ぼします。

入居者の募集ができない

家賃滞納者がいる間は家賃が入ってこないのに加え、新しく入居者を募集できないことを考えると、空室より質が悪いと言えます。もちろん、後で回収できるのであればよいのですが、最終的に夜逃げされてしまえば収入は0円です。

加えて、管理費や水道光熱費等の負担が発生し、さらに滞納されていた期間、新しい入居者を募集できていなかった分の損失も発生します。

家賃滞納は未収金計上

家賃滞納は税金の計算上「未収金」として計上する必要があります。つまり、実際にはお金を受け取っていないのに、利益があったこととして計上する必要があるのです。家賃滞納には、単に家賃を滞納されているというだけでなく、さまざまなリスクがあることがお分かりいただけたかと思います。

家賃滞納リスクを回避するには

家賃滞納にはさまざまなリスクがあることが分かりましたが、事前に回避する方法はあるのでしょうか。ここでは、以下の3つについて解説します。

• 入居審査を徹底する
• 家賃保証会社に入る
• サブリースを利用する

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

入居審査を徹底する

まず、入居時の審査において、職業を確認するのはもちろん、人柄をよく見極めるなど徹底して審査するようにしましょう。手間がかかりますし、折角の入居希望者を断る率が高くなってしまいますが、家賃滞納リスクを回避するためには必要なことです。

家賃保証会社に入る

家賃保証会社を利用すれば、オーナーとしての家賃滞納に関する問題は解決します。家賃保証会社と入居者との間で契約がなされていると、いざ入居者が家賃を滞納してしまった時は、保証会社からオーナーに対して代位弁済がなされます。

しかも、保証料は入居者負担のため、オーナーとしては特に負担なく家賃滞納リスクを回避できるのです。なお、入居者が家賃保証会社と契約するには審査に合格する必要があります。

サブリースを利用する

家賃滞納リスクを回避するために、サブリースの利用を検討するのも一つの方法です。サブリースとは、サブリース会社がオーナーから物件を一括借り上げし、入居者募集から建物管理、家賃回収業務まで管理のほぼ全てをサブリース会社が行うというものです。

オーナーは入居者からではなく、サブリース会社から賃料を得ます。サブリース契約にはいくつかのタイプがありますが、多くは「賃料保証型」と呼ばれるもので、オーナーは物件の空室状況に関わらず、毎月一定額を受け取ることができます。もちろん、家賃滞納者がいようと変わりはありません。

サブリース利用にはリスクもある

サブリースを利用すると家賃滞納リスクを回避できますが、一方でサブリースにもリスクがあることに注意が必要です。例えば、サブリース契約では例え長期の契約だったとしても、契約途中で賃料の減額請求がなされることがあります。

また、オーナーがサブリース会社の提示する家賃の減額請求に納得できない場合には途中解約されてしまう可能性もあります。その他、サブリース契約には気を付けておくべき事がいくつもあります。家賃滞納リスクを回避するためにサブリースを活用することもできますが、その際にはサブリースのリスクについてよく理解した上で検討するようにしましょう。