投資によって収益を得る方法として株式投資やFXなどがあげられます。

不動産投資もその1つであり、物件を購入して家賃収入を得ることが目的です。

一般的に不動産投資で得る収益は「不労所得」と言われているものの、何もせずに手放しで成功するものではありません。

他の投資よりも経営に関するスキルも問われるため、不動産投資は「事業」であることを念頭に置くべきです。

物件を取得する際も、単に業者の話を鵜呑みにすると安定的に収益を上げることが難しいのです。

不動産に関する最低限の知識を備えたうえで、物件を購入するにあたっての条件交渉なども行っていく必要があります。

また、物件の維持管理や入居者の募集などは管理会社を通じて行う場合も多いですが、適切にコミュニケーションをとっていくことも大切です。

すべてを業者任せにしてしまっては、オーナー自身が損失を抱えてしまう恐れもあるでしょう。

サラリーマンの不動産投資に対する姿勢

また、サラリーマンと資産家では不動産投資に対するスタンスも異なります。

サラリーマンの場合であれば、不動産投資を行うにあたって金融機関のローンを組むことがほとんどのはずです。

ローンの返済計画やキャッシュフロー計画を意識したうえで、資金繰りに支障が出ないように経営を行っていかなければなりません。

そして、本業に影響が出ないように、管理業務のどの部分までを自分で行うのかをはっきりとさせておきましょう。

うまく仕組みを形作ることで安定した収益を得ることは可能であるものの、「不労」とは言えない面がある点も認識しておくことが重要です。

時間的に余裕があれば、自分ですべての物件を管理することもできますが、現実的には管理会社を通じて物件の管理・運用を行っていきます。

管理会社に支払う固定費の負担も考慮しておく必要があるのです。

不動産投資のリスク

さらに、不動産投資を成功に導くためには、どのようなリスクがあるのかを把握しておきましょう。

空室が発生したり、突発的な理由によって大規模な修繕が必要になったりするケースもあるからです。

景気動向によっては家賃を下げざるを得なくなり、当初の返済計画に支障が出てしまうリスクもあります。

無理のない返済計画を立てたうえで、資金繰りに問題が出ない計画を立てておきましょう。

不動産投資を取り巻くリスクや大家さんとしての業務、サラリーマンでも家賃収入が得られる理由などについて解説します。

不動産投資は事業経営

不動産投資で収益をあげていく方法として、「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」の2種類があります。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカムゲイン方式とは、所有している物件を第三者に賃貸する代わりに家賃収入を得る仕組みです。

その一方で、キャピタルゲイン方式とは相場よりも安い時期に物件を購入し、価格が上昇したタイミングで売ることで売却益を得る方法となります。

日本における不動産投資ではインカムゲイン方式が主流であり、安定的な家賃収入の確保を意識している人が多いのです。
キャピタルゲイン方式では投資家としてのスキルも問われるものであり、経済情勢を適切に把握しておく必要があります。

ただ、どちらの方式であっても、不動産投資が事業経営の性質を持っていることを忘れてはいけません。

物件を取得するところから始まり、ローンの返済や日常のメンテナンス業務、固定資産税などの税金の支払いなど多岐にわたる事項をこなしていくのです。

手元の資金が尽きてしまえば、最終的に物件を手放すことにもなるため、常にリスクも存在しています。

どのような立場であれ、不動産投資を行うということは経営者としての視点が求められるのです。

何もせずに収益化はできない

不動産投資は物件を購入すれば終わりという性質のものではありません。

物件を購入した後も、継続的なメンテンナンス業務が必要となり、オーナー自身が学んでいく姿勢が求められます。

何も行わなければ、入居者もなかなか集まらずに赤字に陥ってしまうでしょう。

入居者のニーズを汲み取る

安定した収益化を達成するためには、まずは入居者のニーズをうまく汲み取っていくことが大切です。

家賃と照らし合わせて入居者のニーズに応えていなければ、リフォームを検討する必要もあります。

快適な住環境を提供することで、入居率を向上させていくことが重要です。

オーナー同士の交流も重要

また、不動産業者や管理会社との関わりだけでなく、オーナー同士の交流も深めていきましょう。

自分一人で不動産投資を行おうとしても、不確かな情報に惑わされたり、主観的な判断を下したりしてしまう恐れもあります。

同じ立場の仲間を作ることでさまざまな情報に触れられるため、客観的な判断が下せるでしょう。

いずれにしても、自分から積極的に動いていかなければ、収益化が難しいと考える必要があるのです。

大家として取り組むべき3つのこと

所有する物件を第三者に賃貸すれば、大家として入居者と関わっていくことになります。

大家の業務は基本的に、「家賃の徴収」「物件価値の向上」「定期的なメンテナンス」の3つです。

家賃の徴収

まず、家賃の徴収はもっとも基本的な業務であり、この点を疎かにしていると事業そのものが成り立っていきません。

ただ、家賃を口座振込もしくは口座引き落としで対応すれば、銀行口座で一元的に管理が行えます。

問題となるのは、入居者が家賃を滞納した場合であり、電話連絡や訪問などによって家賃を回収する必要があるでしょう。

何度催促を行っても家賃を支払ってくれない入居者に対しては、退去の手続きをとる場合もあります。

その場合には弁護士費用なども発生するので負担が増えてしまうでしょう。

物件価値の向上

物件価値の向上については、入居率にも影響してくるので重要なポイントです。

清掃が行き届いていなければ、新たな入居者を募集する際に影響が出てしまうでしょう。

こまめに清掃を行って、清潔な住環境として保っていくことが物件の資産価値を高めます。

特に、アパートやマンションを一棟丸ごと所有している場合は、意識をしておく必要があるのです。

定期的なメンテナンス

そして、大家としての業務のなかには定期的なメンテナンスも含まれます。

物件を点検して部品の取り換えや修繕が必要な箇所を洗い出して、速やかに対処することが大切です。

修繕費用を抑えるためにも、すべての作業を業者に任せてしまうのではなく、自分で修繕できる部分とそうではない部分とに分けましょう。

業者に依頼をする場合も、複数の業者から見積書をもらって、工事代金の相場を把握することが重要です。

修繕が必要な箇所をそのまま放置していては、新たな入居者が増えないだけでなく、既存の入居者にも迷惑を与えてしまいます。

すべての業務を自分で行うことが難しいときには、管理会社に委託することも検討してみましょう。

収益のバランスを考えながら管理会社を活用することで、不労所得に近い形まで近づけていくことも可能なのです。

サラリーマンでもできる理由

不動産投資を行えるのは何も専業の投資家や資本家だけとは限りません。

サラリーマンであっても副業として大家の業務をこなしていくことができます。

投資の副業といえば株式投資やFXなども考えられますが、短期的な投資を繰り返す場合はサラリーマンには向いていません。

理由：管理会社に委託可能

その一方で、不動産投資であれば家賃の徴収や清掃など、日常的な業務を管理会社に委託することも可能です。

最終的に不動産を手放す場合も、不動産業者に任せれば売却がスムーズになります。

理由：税理士に任せられる

税金に関する相談や確定申告書の提出といった部分も、報酬を支払えば税理士に任せることができます。

自分のワークスタイルにあわせて不動産投資を行えるので、どのような仕組みであれば取り組めるのかを検討してみましょう。

ただ、サラリーマンが不動産投資を行うときは、資産家の場合とは異なる面もあるので注意も必要です。

資産家であれば物件を現金一括で購入できても、サラリーマンの場合は一般的に銀行のローンを組むことになります。

返済計画やキャッシュフロー計画の見通しが甘ければ、赤字に陥ってしまう場合もあるのです。

そして、優良な物件を手に入れるためには意識的に情報収集を行い、何度も不動産業者とやりとりを重ねる必要もあります。

不動産投資がある程度、軌道に乗ってくるまでは継続的な努力を行わなければならないのです。

リスクもある

安定的に家賃収入が入る仕組みを構築できれば、不動産投資を行うメリットは大きなものがあります。

しかし、少なからずリスクもあるため、あらかじめ認識しておくことが重要です。

空室率の変動

不動産投資のリスクとしては、まず「空室率の変動」があげられます。

一時期は全部屋満室であっても、徐々に空室が増えていくパターンもめずらしくありません。

内部的な要因であればリフォームを行ったり、家賃を見直したりすることで空室率を低下させることも可能でしょう。

しかし、大きな工場や大学の移転といった外部的な要因の場合は、急激に空室率が増加してしまうパターンもあります。

物件を購入するときには、特定のニーズだけに頼ってしまうのではなく、入居者のニーズを多角的に見ておく必要があるのです。

事故物件になるリスク

また、入居者が単身世帯の場合には孤独死が起こるリスクもあります。

残存物の撤去費用やリフォーム費用が発生してしまい、時として多額の出費を迫られてしまう場合もあります。

入居者の審査を適切に行い、日ごろから入居状況を確認することも大切です。

売りたいときにすぐに売れないリスク

そして、入居率が低下したため物件を手放そうとしても、売りたいときにすぐに売れないリスクもあります。

物件としての資産価値が低かったり、需要が見込めなかったりする場合には、なかなか買い手がつかないものです。

すぐに現金化できなくても資金繰りに困ってしまわないように、必要な対策をとっておくことが肝心です。

長期的な計画を練っておくことが重要

不動産投資はいったん始めると長期にわたって取り組む傾向にあります。

そのため、家賃滞納や空室率の増加といったリスクも発生する恐れがあるでしょう。

物件を取得する前に、ローンの返済計画やキャッシュフロー計画を綿密に立てて、不動産投資に取り組むことが大切です。

不動産投資は事業経営であり、うまく収益化するためには自ら積極的に行動していくことが最も重要です。

ただ、基本的な部分を押さえておけば、サラリーマンも副業として取り組むことが可能です。

自分で行なえない業務は管理会社に任せるなどして、不労所得に近い仕組みを作っていけます。

安定的な収益を確保するためにも、自ら学んでいく姿勢を大切にしてみましょう。