不動産投資に取り組むにあたり、新築物件と中古物件のどちらがよいかという話題は尽きません。実際のところ正解はありませんが、個別に見れば「自分に合うのはどちらか」といった考え方は可能です。
本記事では、新築と中古どちらが合っているかの判断基準のために、それぞれのメリット・デメリットをお伝えすると共に、状況別にどちらがおすすめかについてもお伝えしていきます。
新築のメリット・デメリット
まずは、新築のメリット・デメリットを考えていきましょう。
新築のメリット：高い家賃でも入居者が見つかる
新築のメリットの1つ目として挙げられるのが、高い家賃でも入居者を見つけやすいという点です。賃貸物件は築年数が浅い物件ほど綺麗で、設備が新しく、住みやすいと考えられるため、相場より多少高い家賃でも入居者を見つけることができます。
新築のメリット：修繕費がかからない
2つ目のメリットとしては中古と比べると当分の間は修繕費がかからないことです。入居者が退去後のハウスクリーニング等は必要でしょうが、その他の設備や外壁等は新築であれば最初の数年間はほとんど気にしなくて良いと言えます。
新築のメリット：瑕疵担保責任が10年
新築のメリットの3つ目として挙げたいのが、瑕疵担保責任が10年間ついているということ。瑕疵担保責任とは、建物に瑕疵(簡単に言うと欠陥)があった場合、売主が買主に対して責任を負わなければならない責任のことで、瑕疵の程度によって補修や契約の解除、損害賠償請求などが可能となります。
売主が個人の場合、瑕疵担保責任は引き渡しから3カ月～半年間程度で設定することが多く、それ以降欠陥が見つかっても請求することはできません。一方で、売主が宅建業者で新築の場合、10年の間瑕疵担保責任を請求することが可能となります。
新築のデメリット：初期費用が高い
新築のデメリットとして挙げられるのが初期費用が高くなるという点です。特に戸建物件を土地から購入する場合、同じ規模の中古と比べるとかなり割高になってしまうでしょう。
とはいえ、新築であれば最初から全て自分で計画していくことが可能です。十分な利益が出るにはどのくらいの価格であればよいかを、施工業者と話し合って進めていくとよいでしょう。
新築のデメリット：新築でなくなると急激に価値が下がる
新築のデメリットの2つ目として挙げられるのが、新築には新築プレミアムがあり、新築でなくなった途端に価値が大きく下がってしまうという側面があります。例えば、新築であれば1億円で売却できるような物件でも、誰かが住んで「新築」でなくなるとその途端に市場価値が8,000万円に下がるようなことが起こりえます。
新築のデメリット：家賃の想定が難しい
新築のデメリットの3つ目としてお伝えしたいのが、家賃の想定が難しいということ。新築時には、建物価格等含めて自分で計画していけることをお伝えしましたが、その際に算出する「想定家賃」はあくまでも想定です。
中古のように「実際に貸している家賃」から収益性を判断することができず、いざ完成してから想定家賃で入居者を集められないと、家賃を下げて募集しなければならなくなり、そうなると収支の計画が合わなくなってしまいます。
想定家賃を考える際は、過去に何棟も新築を建てた経験があり、実際に入居開始前に満室にしてきた業者と相談しながら決めていくとよいでしょう。
中古のメリット・デメリット
次に、中古のメリット・デメリットについて考えていきたいと思います。
中古のメリット：割安で購入できる
中古のメリットの1つ目としては割安で購入できるという点が挙げられます。新築の場合、土地価格と建物建築価格を支払う必要がありますが、中古の場合、一般的に土地価格や建物価格ではなく、その物件の収益性から物件価格が算出されます。
例えば、月に80万円の収益がある物件で表面利回り8%で売りたいのであれば(80万円×12カ月=960万円)÷8%=1億2,000万円といった具合に計算します。
基本的には新築の物件価格算出方法よりも中古の物件価格算出方法の方が安くなりやすく、仮に高かったとしても収益性が高い(もしくは利回りが低い)ことの裏返しでもあるため、購入について判断しやすいはずです。
中古のメリット：事前に入居状況を知れる
中古のメリットの2つ目として挙げられるのが入居状況を知れるということ。新築の場合、完成後全ての部屋を埋めていく必要がありますが、中古はすでに入居者がついたことがある状態がほとんどです。ただし、すでに入居している部屋については購入前に居室内を確認できない点に注意が必要です。
中古のメリット：利回りが高い
中古は物件価格が割安で購入できることから、高い利回りを期待できます。また、物件価格は「現況利回り」から算定することが多く、空室が複数ある物件についてはそこから入居者を集める大変さはあるものの、手を入れて満室にすることで新築では到底考えられない高利回りを実現することも可能です。
中古のデメリット：ある程度の自己資金が必要
中古のデメリットとして挙げられるのがある程度の自己資金が必要であるということです。物件や金融機関によっても異なりますが、物件価格の1割程度を頭金として支払い、物件価格以外の諸経費としてさらに物件価格の1割程度、合計2割程度の持ち出し費用が必要な場合が多いです。
一方で新築物件であれば物件の担保価値が高く、仮に100%ローンでも金融機関から融資を受けられることが少なくありません。とはいえ、自己資本比率を高めることは取得後のキャッシュフロー改善にも役立つため必ずしも悪い面だけでもありません。
中古のデメリット：管理費や修繕積立金が高い
中古の分譲マンションを購入したようなケースでは、管理費や修繕積立金が新築よりも高くなってしまいます。特に修繕積立金は、築年数が経つごとに高くなっていくよう計画されていることが多く、築20年～30年の物件だとかなりの負担額となることが少なくありません。
折角高い表面利回りの物件を購入できたとしても、こうした費用が高ければ実際の手残りの金額に大した差がないといったことになりかねません。
中古のデメリット：経費が大きい
1棟アパートやマンション、戸建て住宅だったとしても、中古物件の建物が古くなっていることに変わりはなく、購入後からさまざまな修繕、リフォームが必要になってくることがあります。こちらも、高い表面利回りで購入したとしても経費が高ければ意味がありません。
購入前にしっかりと状況を確認し、必要な経費を見積もった上で実質利回りや借入金返済後利回りはいくらくらいになりそうなのか想定しておくようにしましょう。
どちらが良いということはない
先述の通り新築と中古について必ずしもどちらが良いということはありません。とはいえ、個々の状況に応じてどちらの方が合っているということはあります。ここでは、どういったタイプの人が新築または中古に合っているかについて考察していきたいと思います。
投資初心者の方は中古が良い？
まず、投資初心者の方にとっては「利回りが高い」という点で中古をおすすめします。
中古のメリットでお伝えしたように、中古は新築と比較して高い利回りの物件が多いです。投資を始めるのにある程度の自己資金が必要な点も中古を投資初心者の方におすすめしたい理由の一つです。
新築だと基本的に販売会社が業者になるため、「100%ローンで購入できます」といった営業トークに流されてしまいやすくなりますが、100%ローンということは購入後の運営においてローンの返済額が高くなり、ひいてはキャッシュフローが悪くなります。
特に投資初心者の内は不動産投資に必要な税金や修繕費など分からないことが多いため、手元にある程度の資金を残しておくべきですが、キャッシュフローが悪いとその準備もできなくなります。
ただし修繕費用が高い点には注意
ただし、中古は購入後から修繕費が発生する可能性があり、またその頻度も新築と比べて多くなる点には注意が必要です。修繕費用を支払っても十分資金繰りできるよう購入前に余裕を持った計画を立てておきましょう。
瑕疵担保責任も要注意
中古は瑕疵担保責任に注意が必要です。瑕疵担保責任について無知なまま中古の売買契約にのぞみ、売主からの要望で「瑕疵担保責任免責」といった特約をつけられてしまうと、購入後に何らかの欠陥を見つけたとしても請求することができなくなってしまいます。
また、容積率の変更など法令が変わったことにより、建て替えや増改築に制限のつくような土地でないかについても確認しておきましょう。
融資に自信がなければ新築
一方、不動産投資は融資を受けられるかどうかも大きなポイントとなります。融資を受けるのが難しい状況の場合、新築と中古を比べると新築の方が融資を受けやすいです。
自己資金が少なくても融資を組みやすい
自己資金を頭金の1割と登記費用などの経費としての1割の合計で2割を貯めるとなると、例えば1億円の物件を購入するのに2,000万円貯めなければなりません。月に33万円、1年で400万円程度貯めても5年かかる計画なので、なかなか現実的でないという方も多いでしょう。
もちろん、少ない自己資金でも融資を受けられる中古物件や金融機関を探してもよいですが、新築であればこの問題をクリアしやすいです。
借入期間を長く設定できる
不動産投資のローンは木造や鉄骨造、RC造など構造ごとに定められた耐用年数ごとにローンの借入期間が設定されるため、例えば築20～30年を越してくるとRC造以外は難しくなってきます。
しかし、新築であれば木造でも十分借入可能ですし、RC造であれば借入期間をかなり長く設定できます。また、将来の売却を考えても、その時の買主がローンを組むのに十分な築年数で売却を考えることができるでしょう。
規模を大きくしたいのであれば中古
最後に、どうせ不動産投資を始めるのであれば規模を大きくしていきたいと考えているのであれば、中古をおすすめします。
その理由としては、修繕や客付など、新築と比べてやることが多いというデメリットはあるものの、経営手腕次第で利回りを大きく伸ばしやすいのが中古だからです。その分、不動産投資家としてのやりがいも感じられるでしょう。
新築・中古どちらが良いかは人ぞれぞれ
不動産投資で購入する物件について、新築物件を購入する場合のメリット・デメリットと、中古物件を購入する場合のメリット・デメリット、また中古がおすすめなタイプの方と新築がおすすめなタイプの方をご紹介しました。
新築と中古どちらがよいかについては、必ずしもどちらとは言えませんが、それぞれのメリット・デメリットをよく見ながら、ご自分の状況からどちらにより向いているかで決めていくとよいでしょう。
