不動産投資において、物件取得時には利回りを求めて取得の可否を判断することが多いですが、表面利回り、実質利回り、借入金返済後利回りなど利回りには様々な考え方があります。

本記事では、不動産投資で用いられることの多い3つの利回りの計算方法をお伝えすると共に、実際に利回りを用いて物件取得の判断をする際はどの利回りを用いるべきかについて解説していきます。

利回りとは

不動産投資で数字を追っていくために欠かせないのが利回りに対する理解です。

そもそも、利回りとは「投資した額に対し、一定期間でどのくらい回収できるか」を示すものです。

一般的に利回りというと、一定期間=1年間の「年間利回り」であることが多いです。

なお、年間利回りを求める計算式は以下の通りです。

年間利回り=1年間の総収入金額÷投資額×100(%)

例えば、1億円投資して1年間で1,000万円収入がある場合、1,000万円÷1億円×100(%)=10%と計算することができます。

この場合1年間で投資額の内10%回収できることになり、10年間で投資額を回収できると判断できます。

3つの利回り

年間利回りについて解説しましたが、実際に投資判断する際にはもう少し細かく数字を考えていく必要があります。

もちろん、どんな数字を用いるかによって利回りの数値も変わります。

不動産投資においては、大きく以下の3つの利回りを知っておくとよいでしょう。

• 表面利回り
• 実質利回り
• 借入金返済後利回り

それぞれについて詳しく見ていきたいと思います。

表面利回り

表面利回りとは投資額に対してどのくらいの収益を得られるかだけを求めるもので、以下の計算式で求められます。

表面利回り=家賃等収入総額÷投資額×100(%)

例えば、1億円の物件で戸数10戸、1戸あたり家賃が10万円/月の場合、表面利回りは(10万円/戸×10戸×12カ月)÷1億円×100’(%)=12%となります。

家賃の額が分かるだけで求められるため、手軽に求められるというメリットがありますが、実際の不動産投資では各種経費が生じるため、表面利回りが正確な利回りを表しているとは言い難いでしょう。

実質利回り

実質利回りは収入だけでなく経費も考慮した利回りで、以下の計算式で求められます。

実質利回り=(家賃等収入総額-経費総額)÷投資額×100(%)

例えば、1億円の物件で戸数10戸、1戸あたり家賃が10万円/月で経費が20万円/月だった場合、実質利回りは{(10万円/戸×10戸)-20万円/月×12カ月}÷1億円×100(%)=9.6%となります。

経費については、どの管理会社に、またどこまで管理を依頼するかによって変わる管理費用や保険内容によって保険料の変わる火災保険など、実際に取得しなければ細かな金額は分かりませんが、想定できる範囲で計算するだけでも表面利回りより実際の数字に近い利回りを求めることができるでしょう。

実際、同じ条件で計算したのにも関わらず、表面利回りは12%、実質利回りは9.6%となりました。

上記計算結果であれば、表面利回りはおよそ8年程度で投資額を回収できるのに対し、実質利回りは10年以上かかることになります。

実質利回りの方が実際の数字に近いことを考えると、できるたけ表面利回りではなく実質利回りを求めることが大切だと言えるでしょう。

借入金返済後利回り

借入金返済後利回りとは、実質利回りのように、収入から経費を差し引くと共に、ローンの返済額も考慮した利回りで、以下の計算式で求められます。

借入金返済後利回り=(家賃等収入総額-経費総額-ローン返済額)÷投資額×100(%)

例えば、1億円の物件で戸数10戸、1戸あたり家賃が10万円/月で経費が20万円/月であるのに加え、借入金1億円、利回り2%、借入期間30年のローンを借りた場合、毎月返済額は約37万円/月となります。

上記数字の場合、借入金返済後利回りは{(10万円/戸×10戸)-20万円/月-37万円/月×12カ月}÷1億円×100(%)=5.16%となります。

借入金利回りでは、ローンの返済額も考慮することから、毎月の実際の手残り額を把握するのに役立ちます。

実質利回りよりもさらに実際に近いお金の動きを把握できる利回りだと言えます。

どの利回りが使われているか？を意識しよう

不動産投資で用いられることの多い3つの利回りについて解説しました。

不動産投資で物件を取得する際には、これら利回りを使って取得するべきかどうかを判断します。

その際、用いられている利回りがどの利回りかについては事前に把握しておくことが大切です。

例えば、業者の資料やチラシは「広告」のため一番数字の高くなる表面利回りが用いられることがほとんどです。

3つとも利回りであることに違いはありませんが、先ほど計算した通り、表面利回り、実質利回り、借入金返済後利回りとでは同じ物件でも数字が大きく変わってしまいます。

業者の資料やチラシはもちろん、不動産会社の担当者が提示してきた利回りや、自分で計算する利回りについても、どの利回りが使われているか理解しておかなければなりません。

現況家賃と満室時想定家賃

利回りについて、どの利回りが利用されているのかを把握するのと同様に大切なこととして、利回りの計算の元となる家賃について、「現況家賃」が用いられているのか「満室時想定家賃」が用いられているのかということが挙げられます。

現況家賃とは現状の入居状況と実際に入居者から受け取っている家賃の合計額を表したもので、満室時想定家賃とは仮に物件が満室だった場合の家賃収入総額を表したものです。

例えば、先ほどと同じ条件で借入金返済後利回りを求める場合、現況家賃と満室時想定家賃とでは利回りが大きく変わります。

• 物件価格1億円
• 家賃10万円/月
• 経費20万円/月
• 毎月返済額37万円/月

上記条件で、満室であれば借入金返済後利回りは{(10万円/戸×10戸)-20万円/月-37万円/月×12カ月}÷1億円×100(%)=5.16%となりますが、空室が3戸あれば{(10万円/戸×7戸)-20万円/月-37万円/月×12カ月}÷1億円×100(%)=1.56%となります。

実際の状況に近いものは現況家賃を用いたものなので、満室時想定家賃で計算されている場合は、現況家賃がどうなっているのか、不動産会社の担当者に質問するとよいでしょう。

入居者の詳細を確認しよう

不動産投資において、物件購入時には利回りが重要な判断材料となります。

売主(と担当する不動産会社)もそのことが分かっていて、少しでもよい利回りとなるよう売却前に数字を整えることがあります。

例えば、空室が多いと空室率も利回りも低くなってしまい、物件が売れづらくなります。

そのため、売却前にフリーレントや敷金礼金0円といったキャンペーンを打って強引に入居者を増やすことがあります。

強引な手を使ってでも入居者を得られることは悪いことではないのですが、キャンペーンが終了した途端、退去者が続出するようなケースもあるため注意が必要です。

また、そうした強引な手法を使わなければ入居者を集められない物件だということでもあります。

可能な限り、個別の入居者についていつから入居しているのや、契約書の内容についてなど詳しい資料を貰えるように進めるとよいでしょう。

借入金返済後利回りを求めよう

不動産投資に関する利回りについて3つご紹介しましたが、物件取得の判断をする際は、より実際の額に近い借入金返済後利回りを求めることをおすすめします。

物件取得前で、経費や返済額が定まっていないと正確な数字を算出することはできませんが、それぞれある程度の額を想定して算出することはできます。

本記事を参考に計算方法を理解し、物件取得時には活用していきましょう。