不動産投資は不動産を購入していわゆる「大家」さんになることで、「不動産事業」を営む事業主になることでもあります。また、不動産投資と聞くと「不労所得」を思い浮かべる方もいらっしゃるでしょう。

本記事では不動産投資について、収益の仕組みや不動産投資の種類など、基本的な内容を解説していきます。

不動産投資の仕組み

不動産投資の仕組みは、アパートやマンション、一戸建てなどの不動産を購入して、部屋を貸し出すことで入居者から家賃収入を得るというシンプルなものです。賃貸に住む経験は多くの方がされているでしょうから、イメージしやすいのではないでしょうか。

そうした「大家さん」のイメージから一歩進んで、不動産投資ローンを利用して物件を購入し、購入した物件の家賃収入でローンを返済していくといったことや、購入した物件を数年運用した後で売却するといった、「投資」としての側面を持つのが不動産投資です。

インカムゲインとキャピタルゲイン

投資ではインカムゲイン=保有することで得られる利益と、キャピタルゲイン=保有している資産の価値の変動によって得られる利益の2つがあります。不動産投資の場合、インカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは物件を売却した時に得られる売却益です。

過去のバブル期に流行した不動産投資は主にキャピタルゲインを狙ったものでしたが、近年はローンの金利が低いこともあり、インカムゲインを期待した投資が主流となっています。とはいえ、投資を行うにあたってはインカムゲインとキャピタルゲインの合計が最大となる運用を心がける必要があります。

不動産投資の種類

不動産投資にもさまざまな種類があります。ここでは、以下のように分類してご説明していきたいと思います。

• 区分：ワンルームマンション
• 区分：分譲マンション
• 一棟：アパート・マンション
• 一戸建て
• その他土地活用
• REIT

区分：ワンルームマンション

新築や中古のワンルームマンションを購入し、貸し出すことで収入を得ます。単身者の増加に伴い需要が増えており、また比較的安価に始められるのが特徴です。ワンルームマンションはもともと賃貸用に作られており、いわゆる投資用物件ということになります。

区分：分譲マンション

ワンルームマンションと同様、マンションの一室を購入し貸し出すことで家賃収入を得る方法です。分譲マンションはどちらかと言えばファミリー向けに建築されることが多く、賃貸用ではなく購入用の物件です。賃貸用のワンルームマンションと比較すると設備などが優れている場合が多いです。

そのため賃貸用マンションと比べると家賃設定を高くせざるを得ませんが、「家賃が高くても設備のよい部屋に住みたい」という需要も一定数あります。なお、最初は居住用として住んでいたものの、転勤等で賃貸に出すケースもあります。

一棟：アパート・マンション

新築や中古のアパート、マンションを1棟まるごと購入し、各部屋に入居者を募るパターンです。投資額が大きくなるため、ほとんどのケースで多額なローンを利用することになるでしょう。

満室経営できれば大きな収入が期待できますが、設備の修繕等、費用についてもシビアに考えていく必要があります。

一戸建て

新築や中古の一戸建て住宅を購入して賃貸に出すパターンです。分譲マンションと同様に比較的高い家賃設定にせざるを得ませんが、「庭が欲しい」、「上下左右の入居者に気兼ねしたくない」といった方に一定の需要があります。

建物を解体すれば土地の売却や土地活用が可能なため、土地選びが重要になります。

その他土地活用

マンションやアパート以外に、駐車場経営やコインランドリー経営、トランクルーム経営、老人ホーム経営、太陽光発電システム経営などさまざまな土地活用法があります。

それぞれ、始めるのに必要な初期費用や得られる収益、集客や運営の難しさ等が異なります。なお、本記事では主に不動産投資=アパート・マンション経営として解説を行っていきます。

REIT

REITとは、上場された不動産投資信託のことで、資産運用のプロがオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、そこから得られた利益を投資家に分配するというもので、広義の不動産投資だと言えるでしょう。

最大でも損失は出資したお金だけに限られるため、安心して投資できますが、その分得られるリターンも限定的です。

新築と中古はどちらを選ぶべき？

新築と中古、どちらを選ぶべきかについては明確な答えはありません。その前提で新築と中古の違いを比較してみると、初期投資額は新築の方が高くなりやすく、それ故に利回りは中古の方が高いのが一般的です。

また、新築は物件の購入金額が高くローンの返済期間も長く取りやすいですが、中古は購入してすぐに不具合が生じて修繕費用が発生する可能性もあります。不動産投資家の先輩や、不動産会社の担当者からアドバイスを受けながら進める必要があるでしょう。

区分と一棟はどちらを選ぶべき？

区分と一棟のどちらを選ぶべきかという問題についても明確な答えはありません。とはいえ、この2つは特徴が明確で、区分は少ない投資額から始められるという特徴があり、一棟は初期費用が高いものの家賃収入を大きくしやすいという特徴があります。

事業を大きくしていきたいのであれば一棟マンションの方が向いていますが、投資額が大きくなるため難易度は高くなります。

他の投資商品と比較

不動産投資の基本的な内容についてお伝えしましたが、株式投資など他の投資と比較するとどのような違いがあるのでしょうか？

株式投資と不動産投資を比較

株式投資は、主に上場企業の株式を購入して、価格変動による利益(キャピタルゲイン)や配当金や会社優待による利益(インカムゲイン)を得る投資です。株式投資の場合はインカムゲインを実施していない企業もありますし、実施していたとしても多額の配当を得られることはそうないため、主にキャピタルゲイン狙いの投資となります。

1口購入するのに100万円以上必要な銘柄もありますが、1～10万円程度で購入できる銘柄もあり、不動産投資と比べると始めやすいというメリットがあります。ただし、投資は「利回り」で考えることが多く、例えば年間の利回りが5%だったとすると、株式投資では100万円投資して5万円の利益しか得られません。

一方で、不動産投資では取得する不動産を担保に金融機関から融資を受けることができるため、100万円の自己資金で数千万円の物件を購入できることもあります。例えば、5,000万円の物件を購入したとすると5%の利回りでも250万円の収入となります。

不動産投資は不動産投資ローンを利用して「レバレッジを効かせる」ことができる点が最大のポイントです。なお、株式投資でも信用取引でレバレッジを効かせた投資が可能ですが、倍率は最大で約3.3倍。つまり100万円の場合で最大330万円なので不動産投資とは比べものになりません。

FXと不動産投資を比較

FXはドルと円など異なる通貨を売買することで、その売買差益を得る投資です。FXでは主に通貨間の売買差益によるキャピタルゲインを得ますが、他にスワップポイントと呼ばれる外貨を持っていることによる「外国預金金利」に似たインカムゲインを得ることもできます。

FXの最大の特徴とも言えるのが、高いレバレッジをかけて投資をできることで、国内のFX業者であれば最大25倍まで取引可能です。場合によっては不動産投資より大きいレバレッジ効果を得られる投資だと言えるでしょう。

とはいえ、例えば100万円に25倍のレバレッジをかけて投資した通貨の相場が100円から99円に1円動いただけでも、25万円の損失=手元資金が75万円になるなど、リスクが非常に大きいです。FXと比べると、不動産投資は大きくレバレッジを掛けられるにも関わらず、FXと比較すると低いリスクで取り組める投資だと言えるでしょう。

金投資と不動産投資を比較

金投資とは金を購入し、金の価格が上がったところで売却することでキャピタルゲインを得る方法です。不動産投資との共通点は「実物資産」、つまり実際に物が存在する資産だということです。実物資産はインフレ（物価が上昇して通貨価値が相対して下がっていくような局面）に強いという特徴があります。

一方で、金投資は不動産投資のようなインカムゲインにあたるものがありません。このことから、不動産投資は実物資産でありながら家賃収入というインカムゲインを得られるという特徴があると言えます。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資について概要や他の投資との比較などお伝えしてきましたが、以下では不動産投資のメリット・デメリットについてご紹介したいと思います。

メリット：レバレッジを効かせられる

ここまで何度かご紹介したように、不動産投資は購入する物件自体を担保に融資を受けることができるため、少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。このことにより投資のスピードを早められ、うまく経営すれば短期間で経営の規模を大きくしていくことも可能です。

メリット：相続対策

不動産投資のメリットの2つ目は相続対策になるということです。不動産は相続時に相続税路線価等の指標を用いてその資産価値を算出しますが、相続税路線価は実勢価格(実際の取引価格)の8割程度を目安に評価されるという特徴があります。

つまり、1億円で購入した不動産を8,000万円として計上することが可能で、その分だけ相続税を節税することが可能です。

また、貸家としている分については、借りている人がその資産の一部を使っていると判断され、評価減を受けられたり、小規模宅地等の特例を活用することで減額を受けられたりとさまざまな制度が用意されています。

メリット：生命保険の代わりになる

銀行から借り入れを行う「不動産投資ローン」には団体信用生命保険（通称：団信）がついているのが一般的です。団体信用生命保険とは、不動産投資ローンを利用した人が亡くなった場合に、ローンの返済が免除される保険です。

亡くなってしまうことは悲しいことですが、団信の適用を受けることで遺された家族にローン返済のない物件を残すことができ、家族は売却して現金にすることもできれば、年金代わりに、毎月家賃収入を得ることもできます。

団信の保険料は不動産ローンの金利に含まれているのが一般的で、特別な出費がなく高額の生命保険に加入できているのと同じだと言えます。

デメリット：初期費用が高い

不動産投資は初期費用が高く、ほとんどの場合で不動産投資ローンを組んで購入しなければなりません。不動産投資のよい側面でもありますが、借金をしないといけない点はデメリットであるとも言えるでしょう。

デメリット：自分でコントロールできないリスクがある

不動産投資ローンにはどれだけうまく経営していても、地震や台風などの天災リスクや、事件・事故リスクを0にすることはできません。保険に加入するなどしてある程度カバーはできますが本質的な解決にはならないでしょう。

こうしたリスクは存在するものとして割り切って、複数物件を運営することでたとえ1つの物件がダメになったとしても他の不動産でカバーできるようにするなど、リスク対策を講じることが重要です。

デメリット：資産価値が下がる

土地は時間の経過だけで資産価値が落ちることはありませんが、アパートやマンションなどの建物は時間の経過とともに資産価値が落ちてしまいます。築年数が40～50年を超えるようなマンションやアパートでは買い手がつきづらくもなります。

不動産は保有しているだけで補修費用や固定資産税等お金がかってしまうため、いつ購入していつ売却するのかといった、出口戦略も含めた計画を立てるようにしましょう。

不動産投資のリスク

不動産投資にはいくつかのリスクがありますが、ここではその内代表的な３つについてご紹介したいと思います。

空室リスク

不動産投資を行う上で常に考えておかなければならないのが空室リスクです。実際に不動産投資で考えるほとんどのことが、「いかに空室をなくすか」につながるはずです。不動産投資では家賃収入が収入のほぼ全てですし、家賃収入からローンの返済や修繕費用などを支払っていきます。

家賃収入がそれら費用を下回る場合には、本業の収入や貯蓄を切り崩して補填しなければならず、それもできなくなってしまうと物件を売却することになります。

空室リスク対策としては、周辺の家賃相場を常に把握しておくことや、競合となりそうな物件に負けないようリフォームを施すといったことが挙げられるでしょう。そもそも、物件選定の段階で空室が発生しにくい物件を選ぶことも重要な空室リスク対策となります。

金利変動リスク

次に考えられるのが金利変動リスクです。不動産投資ローンを組む際は、最初に変動金利か固定金利を選びますが、固定金利にせよ「全期間固定金利」でなければ金利変動リスクは免れません。

不動産投資ローンで全期間固定金利はほとんどの金融機関で取り扱いがありませんし、あったとしても金利が高くなってしまいます。金利変動リスクに備えるためには、あまり多額の借入をしないことが大切です。

天災・事故リスク

地震や台風で建物が壊れたり、入居者が事件や事故に巻き込まれて死亡してしまうといったリスクを指しますが、これらのリスクは基本的にコントロールすることができません。

保険などを活用するとともに、仮に1つの物件がダメになっても他の物件でカバーできるような複数経営を目指すとよいでしょう。地震や台風に備えるためには、物件のエリアも分散するとより良いと言えます。

不動産投資の注意点

不動産投資はレバレッジを効かせた投資が可能ではありますが、あまり多額の借金をしないことが重要です。

自己資金に対して多額の借金をすればそれだけ強くレバレッジを効かせられますが、その分リスクが高くなってしまいます。

例えば、利回り10%、1億円の物件購入にあたり金利2%、借入期間20年で1億円の借入をした場合、期待できる収入は83万円に対し、毎月返済額は約50万円。ローン返済後の手残りは33万円です。

一方、自己資金を2,000万円用意して、8,000万円の借入にした場合の毎月返済額は約40万円。ローン返済後の手残りを43万円とすることができます。不動産投資では、空室が出ると、一時的に収入が減ってしまいますし、修繕や税金の支払い等でまとまった出費が必要になることもあります。

できるだけ手残りの現金が多くなるよう、計画を立てていくことが大切です。

仕組みをよく理解してからはじめる

不動産投資の基礎知識や種類、メリット・デメリット、リスクや注意点についてお伝えしました。不動産投資を他の投資と比べた時に大きな特徴となるのが、取得した不動産を担保にして融資を受けられるため、少ない自己資金でもレバレッジを効かせた投資ができることです。

とはいえ、借入額を大きくしすぎると手元に残るお金が少なくなり、資金繰りが難しくなります。レバレッジを効かせることで投資のスピードを早めるのか、自己資金を多くして安定性を求めるのか、取得する物件ごとに慎重に進めていくことが大切です。