不動産投資に限らず投資で得られるのはズバリ「収入（利益）」でわかりやすいものです。

一方、リスクは投資方法によって様々で、不動産投資にも多くのリスクがあります。

不動産投資で失敗しないためには、これらリスクについて理解し、コントロールするすべを知っておくことが大切です。

不動産投資で最初に目指すべきなのは「失敗をしない」こと。

本記事では、リスクを具体的にご紹介すると共にリスクコントロールの方法もご説明していきます。

不動産投資の3大リスクとは

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、大きく分類すると以下の3つに分けることができます。

• 経済的なリスク
• 運用中に生じるリスク
• 実物資産であることのリスク

経済的なリスクについては、不動産投資に取り組むにあたりほとんどのケースで利用されるローンを利用することのリスクを中心にお伝えします。

また、運用中に生じるリスクについては、不動産投資の至上命題とも言える空室や家賃に関するリスクを取り上げます。

さらに、不動産投資は株式投資やFXなど他の投資とは異なり、実物を保有することから、他の投資にはないリスクが生じることについてお伝えしています。

それでは、それぞれについて詳しく見ていきましょう。

経済的なリスク

不動産投資には以下のような経済的なリスクがあります。

• 金利上昇リスク
• 借金リスク
• 流動性リスク

不動産投資では、多くの場合、物件を担保に融資を受けて取得します。

これはメリットでもあるのですが、融資を受けることでさまざまなリスクが生じてしまうのも事実です。

ここで紹介するリスクはどれもローンが関係するものです。

それぞれどのようなリスクなのでしょうか。

金利上昇リスク

不動産を購入するのにローンを組むと、毎月ローンを返済していく必要がありますが、途中で金利が上昇してしまえば返済額が増えてしまいます。

毎月のローン返済は、基本的に物件の家賃収入から支払うもので、ローン返済額が大きくなればそれだけ手残りのお金が少なくなってしまいます。

例えば、1億円を借入期間30年、金利1%で借りた場合、毎月返済額は約32万円ですが、これが金利2%になると毎月返済額は約37万円にまで上昇します。

経済的要因だけで毎月の手残り額が5万円も減ってしまうと考えるとその影響は大きいと言えます。

借金リスク

2つ目はローンを組むことのリスクです。

ローンを組んで物件を購入すると、毎月の家賃収入からローンを返済していく必要があります。

家賃収入よりローン返済額の方が大きくなる月が出ることもあります。

手持ちの資金から充当できれば問題ありませんが、その状態が長く続くようであれば経営がどんどん厳しくなっていきます。

こうなると、売却して清算することも考えなければならないでしょう。

このとき、不動産の売却代金でローンの残債を完済できればよいですが、売却代金よりローンの残債の方が大きい場合は、差額を手持ち資金で充当する必要があります。

差額を充当できない場合にはそもそも売却することができず、競売や任意売却といった方法を検討する必要が出てくるでしょう。

最悪の場合、物件を売り払ったのに多額の借金だけが残る、ということも起こりえるのです。

流動性リスク

不動産はいざ売却しようとしたときに、必ずしもすぐに売れるわけではありません。

このことを「流動性が低い」と表現します。

例えば、年内に売却しなければローンの返済ができなくなる、といったケースでも買主が見つからないことにはどうしようもありません。

売却価格を安くすれば売却できる可能性は高まりますが、想定していた金額以下となってしまう可能性もあるでしょう。

売却代金と手持ち資金の合計がローンの残債以下となればそもそも売却できないという問題もあります。

こうしたことから、不動産投資では、売却まで見据えて、価格や時期についても計画を立てておくことが大切です。

経済的リスクをコントロールするには？

金利など経済的要因をコントロールすることはできません。

一方、不動産投資における経済的要因の多くがローンに関する問題のため、できるだけ自己資金を貯め、ローンの借入比率を下げることでリスクを減らすことができます。

ただし、ローンの借入比率を高くすれば、それだけレバレッジを効かせた投資ができなうなるためバランスを見ながら投資に取り組むことが大切です。

運用中に生じるリスク

次にご紹介するのは運用中に生じるリスクで、具体的には以下の3つがあります。

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 家賃滞納リスク

不動産投資や入居者から家賃を受け取って、ローンを返済し、税金や各種経費を支払って、手残りの金額をどれだけ残せるかが重要です。

ここでご紹介する3つのリスクは最初の入り口である家賃収入が減ってしまうものです。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

空室リスク

不動産投資では入居者が退去し、空室となってしまうと、その部屋については家賃収入を受けることができなくなり、収入減と機会損失の状態となります。

退去は必ず出るものですが、退去ができるだけ出ないよう対策を講じると共に、いざ退去が出たときはすぐに次の入居者を見つけられるよう迅速に対応していく必要があります。

家賃下落リスク

不動産投資は部屋ごとに家賃を設定し、入居者を募集します。

この家賃設定については決まったものではなく、建物や設備が古くなったり、周辺に似たような賃貸物件が建てられて競合してしまったりしたときは、家賃を下げてでも次の入居者を見つける必要があります。

なお、一度家賃を下げてしまうと、次以降の入居者募集でもその家賃が基準となりますし、場合によっては、その下げた家賃をインターネットなどで見た他の入居者から自分も下げてほしいと家賃交渉される場合もあります。

家賃滞納リスク

家賃滞納とは入居者がいるのにも関わらず家賃を受け取れない状態で、ある意味で空室よりもやっかいです。

というのも、家賃滞納状態では家賃収入を得られないという点で空室と同じなのに加え、入居者がいるため、次の入居者を探すこともできないからです。

家賃滞納を防ぐためには早めに督促することが大切です。

また、入居者が保証料を支払う必要がありますが、家賃保障会社を利用するのもよいでしょう。

家賃保障会社を利用していれば、いざ家賃滞納が生じたときでも家賃保障会社から立替払いを受けることができ、その後の家賃滞納者とのやり取りは家賃保障会社が行ってくれます。

運用中に生じるリスクをコントロールするには？

ここでご紹介した運用中に生じるリスクについては、建物を修繕することやフリーレントを導入することなど、常にさまざまな対策を講じていく必要があります。

なお、いずれのリスクに対しても高い効果を発揮する方法は「よい管理会社に管理を任せる」ことです。

実物資産であることのリスク

最後に、実物資産であることのリスクとして以下の3つをご紹介します。

• 劣化リスク
• 天災リスク
• 事故リスク

不動産投資は、株式投資やFX等とは異なり、実際に不動産という実物があります。

ここでは、そのことにより生じる3つのリスクについて、詳しく解説していきます。

劣化リスク

アパートやマンションなどの建物は時間の経過によって劣化していきます。

外壁や屋根は常に外気や紫外線、風雨にさらされることにより劣化していきますし、建物内部や構造躯体内部についても同様に劣化していきます。

劣化することで、建物本体の耐久性が弱くなりますし、美観も損なわれます。

劣化した状態のままだと、入居者は他のきれいな物件に引っ越したいと思いますし、入居前であれば他の物件と比較された結果、選ばれない可能性が高まるでしょう。

入居者を失わないためにも、適切なタイミングで修繕を施していくことが大切です。

天災リスク

天災リスクとは、地震や雷、台風などで物件が破損してしまうリスクのことです。

これについては、いつ、どこで発生するか分かりません。

海抜の低い物件は取得しないなど、被害に合うリスクを少なくすることはできますが、完全に0にすることはできないものです。

事故リスク

例えば、入居者が事件に巻き込まれて命を落としたといった事件、事故についても、確率はそう高くありませんが、巻き込まれるリスクを0にすることはできません。

天災リスクと同様、いつ起きてもおかしくないという意識だけは持っておいたほうがよいでしょう。

実物資産であることのリスクをコントロールするには？

実物資産であることのリスクの内、天災リスクや事故リスクについては、個別には対策の施しようがない部分もあります。

つまり、まずはいつでも起こり得ることを想定しておきましょう。

その上で、いざそれらのリスクが現実のものとなったときへの対策としては、「異なるエリアに不動産を所有することでリスクを分散する」ことを検討しましょう。

仮に1つの物件からの収入が完全になくなってしまっても、他の物件の収入で何とかやっていけるだけの状況を作っておくのです。

いずれのリスクも余剰資金があれば対策しやすくなる

経済的リスク、運用中のリスク、実物資産であることのリスクについて、リスクの内容とリスクコントロールの方法についてお伝えしました。

それぞれのリスクについて、個別に対策を考えておくことは大切ですが、それら全てのリスクに有効な対策として「余剰資金を豊富に遺しておく」ことが挙げられます。

不動産投資においては、今回ご紹介したようなさまざまなリスクが存在していることを意識し対策を講じていくと共に、いざ問題が起こったときに一発でアウトとなってしまわないよう、常にある程度の余剰資金を残しておくことが大切です。