不動産投資を成功させるためには、最低限の知識を習得しておく必要があります。

収益性の高い物件を適正な価格で購入することが重要であり、不動産に関する知識を自ら学んでいく姿勢が求められるでしょう。

不動産投資で失敗してしまう要因は、主に「勧められるまま物件を購入してしまった」「管理会社を適当に選んでしまった」という点があげられます。

儲かる物件を選ぶことに加えて、優良な管理会社に管理を任せることが肝心です。

また、不動産投資で起こりそうなリスクをあらかじめ把握しておけば、失敗をできる限り避けられるでしょう。

たとえば、借り入れ（ローン）は多ければ多いほど、後から大きなリスクとなるものです。

家賃などの賃料収入から経費を差し引き、返済していくことを考えれば、どのタイミングで黒字化するのかを見極めておく必要があります。

空室の期間が長くなれば赤字も膨らんでいくので、借り入れが多いほど返済に苦しんでしまう恐れもあるでしょう。

そして、物件を所有することによって修繕費や維持費などの持ち出し費用がどこかのタイミングで必ず発生します。

物件の価値を損なわないためにも、維持管理にかかる費用のことも念頭に置いておきましょう。

このような自己資金の「持ち出し」のがあるため、常に収益がプラスであり続けるわけではないのです。

物件を購入してから資金繰りに困ってしまわないためにも、無理のない返済計画を立てておく必要があります。

同時にキャッシュフロー計画書も時間をかけて作成し、資金の流れをよく把握しておきましょう。

不動産投資で失敗する理由には、一定の共通点が見られるものです。

どのような点に気をつけるべきかを具体的な事例も交えながら、詳しく解説します。

不動産投資で失敗する理由

不動産投資は一般的にミドルリスク・ミドルリターンであり、失敗する可能性が高くないと言われています。

しかし、現実的には失敗をしてしまう人が多いものです。

不動産投資で失敗する理由としては、「事業経営であることの認識不足」「勉強不足」「人脈がない」「無計画な資金繰り」などがあげられます。

まず、不動産投資は株式投資や債券投資などとは異なり、事業経営の性質が強いのです。

そのため、単に購入して終わりではなく、物件の購入後も引き続きマネジメントを行っていく必要があります。

収入の基本はインカムゲイン

物件の価値が高まった段階で売却すれば売却益を得ることもできますが、基本的には月々の家賃収入を確保することが中心です。

安定的に家賃収入を得ていくためには、入居者の立場に立って住みやすい環境を整えていかなければなりません。

物件を維持管理していくための日常的な業務は管理会社に任せるとしても、適切な業者を選んでいくためには最低限の勉強は欠かせないものです。

投資額が高額になるほど、勉強不足によって不動産投資に失敗してしまう可能性は高くなります。

物件購入時に営業担当者の口車に乗ってしまい、収益性の低い物件をつかまされてしまうことも往々にしてあるのです。

営業担当者の話を鵜呑みにしてしまうのではなく、気になる部分をこちらから指摘できるだけの知識を備えておきましょう。

人脈も重要

また、投資で成功を収めるためには、不動産業者以外の人脈も広げていく必要があります。

物件を所有するオーナー同士の人脈を広げていけば、不動産投資を行う上で重要な情報を得るきっかけもつかみやすくなるはずです。

周囲に相談する相手がいなければモチベーションを保ったり、客観的な判断を下したりすることも難しくなってしまうでしょう。

同じ立場の人たちとの交流を大事にしていくことも、成功の大きなカギとなるのです。

十分な資金計画をもつ

そして、不動産投資では物件の取得費やローンの返済、維持管理費など多くの資金を動かします。

無計画に資金を使ってしまえば、いざというときに資金繰りに困ってしまい、失敗してしまうケースも多いのです。

高額な物件であるほど動かす資金も多くなるので、しっかりとした資金計画を立てておきましょう。

失敗した人の事例

不動産投資を成功させるには、失敗した人の事例に学ぶことが大切です。

失敗する特徴を把握しておけば、あらかじめ対策を練っておけるでしょう。

物件の状態を確認しなかった

起こりやすい失敗例としては、物件の状態をよく確認せずに中古物件を購入し、後から多額の修繕費が発生するケースです。

競売物件などは一見割安に思えるものの、事前に現状確認が行えないため、購入してから後悔してしまう場合もあります。

以前の所有者が固定資産税などの税金を滞納していれば、すべて支払う必要があるため、想定外の出費に悩まされてしまうでしょう。

リフォームは入居者のニーズをしっかりと把握する

また、空室リスクを避けるためにリフォームを行う際にも注意が必要です。

入居者が求めるニーズを把握しないままリフォームを行っても、投入した資金を回収することが難しくなってしまいます。

リフォーム業者に言われるがまま安易にリフォームを行ってしまい、資金繰りが悪化してしまったケースもあるのです。

自己資金を用意しなかった

そして、自己資金をほとんど用意せずにローンを組んでしまい、月々の返済に苦しんでしまった事例もあります。

不動産投資では、家賃収入から維持費などを除いた資金で返済を行っていくのが基本ですが、返済比率が高まるほど資金繰りは悪化するものです。

恒常的に赤字の状態が続いてしまえば、最終的には安値で物件を手放したり、破産をしたりするケースもあることを押さえておきましょう。

リスクを知る

安定的な家賃収入を得ていくためには、不動産投資にまつわるリスクを把握しておくことが肝心です。

家賃滞納のリスク

たとえば、管理会社の審査を通過して新しい入居者が決まっても、家賃滞納のリスクがあります。

家賃滞納の状況が続けば、物件の明け渡し請求を行うために弁護士費用も発生するでしょう。

また、入居者が孤独死してしまい、退去費用や撤去費用をオーナーが負担しなければならないケースもあります。

「管理会社が適切な審査を行ってくれるだろう」と決め込んでしまってはいけません。

入居者の募集にあたっては、管理会社と緊密にコミュニケーションをとっていくことが重要なのです。

事故物件のリスク

そして、入居者が自殺してしまったなどの理由によって、「事故物件」となってしまうリスクもあります。

いったん事故物件となってしまえば、入居者がなかなか付かない状態が続いてしまうでしょう。

相場よりも家賃を下げて入居者を募る流れとなるので、仮に入居者が現れてもその後の家賃収入は減ってしまいます。

事故物件となることを回避するのは難しいため、そうしたリスクがある点も踏まえたうえで、資金繰りを考えておきましょう。

人任せは絶対にNG

物件を取得して不動産投資を行う際には、「絶対に人任せにしてはいけない」ことを念頭に置く必要があります

不動産投資では、不動産会社・管理会社・リフォーム会社などさまざまな業者と関わります。

しかし、なかにはオーナーにとって損害となる悪徳業者もいるので気をつけましょう。

業者に勧められるがまま不動産投資を行おうとすれば、高額で収益性の低い物件をつかまされたり、不必要なリフォームを行われたりするものです。

日常の管理業務などは管理会社に任せる必要があるものの、「どの部分まで任せるのか」といった判断は自分で行う必要があります。

すべてを人任せにしてしまって、状況が悪化してから気が付いても無用なリスクを抱え込んでしまうだけです。

最悪の場合は物件を手放すだけでなく、破産してしまう危険もあるので、自ら勉強する姿勢を身につけておきましょう。

悪質な金融業者に注意

そして、不動産投資ではローンを組むのが一般的ですが、悪質な金融業者からの借り入れは避けたほうが無難です。

銀行融資が受けられないからといって、安易に高金利の業者から資金を借りてしまっては資金繰りが悪化してしまうでしょう。

無理のない返済計画やキャッシュフロー計画を立てるためにも、業者選びには慎重であるべきです。

初めから1社に絞ってしまうのではなく、複数の業者から見積書をとるなどして相場感覚をつかんでおきましょう。

優良な業者と連携できれば、不動産投資も安定的に行えるので、自分で取り組む範囲と業者に任せる範囲をきちんと分けておくことが大切です。

持ち出しの費用は発生する

不動産投資を行うときには持ち出し費用が発生します。

物件の取得費用だけでなく修繕費や税金の支払いなどさまざまな費用がかかるのです。

そのため、手元の資金が乏しい状況で急に修繕が必要になると、物件を維持すること自体が難しくなってしまうでしょう。

物件のランニングコスト

一般的に物件のランニングコストは、家賃収入の約20％と言われています。

残りの80％程度の資金からローンの返済を行い、突発的な修繕などに備えて資金を確保しておく必要があるのです。

したがって、返済比率が高まるほど資金繰りは悪化するため、持ち出しの費用もかさんでしまいます。

また、入居率も一定ではなく、時期によって変動することも考慮しておかなければなりません。

周辺地域の物件の状況や過去の入居率のデータなどから、どの程度の空室率が発生するのかも想定しておきましょう。

空室率が高まれば、家賃収入が減った状態でローンの返済を続けなければならず、赤字に陥りやすくなってしまいます。

自己資金を増やして持ち出しに備える

自己資金をできるだけ確保して借入額を少なくしてみましょう。

そのうえで、入居率を高める努力を継続していけば、持ち出しの費用も抑えられるはずです。

無理のない返済計画を

物件を購入するにあたってローンを組む場合には無理のない返済計画を立てましょう。

返済計画を立てるときに見落としがちなポイントは「空室率」です。

常に満室であることを前提として返済計画を立ててしまうと、空室が発生してしまった際に計画そのものに無理が生じてしまいます。

また、災害などの発生によって修繕費が発生してしまい、資金繰りが急速に悪化してしまう場合もあるでしょう。

そうした状態に陥ってしまうと、最悪の場合は物件を手放すことになるので、現実的な視点に立って返済計画を立てることが重要です。

返済計画とともにキャッシュフロー計画も立てて、ローンの完済時期に無理がないかをチェックしておきましょう。

最初から無理をして返済期間を短くする必要はありません。

資金に余裕ができた段階で繰り上げ返済を行えば良いだけなので、ローンの返済期間は基本的に長めに設定することが大切です。

景気動向によっては、家賃相場が下落してしまう可能性もあるので、計画を立てる際には経済情勢も考慮しておく必要があるでしょう。

自分に合った物件を選ぶことが大切

不動産投資はいったん始めると、長期間取り組むケースもめずらしくありません。

そのため、リスクをよく踏まえたうえで無理のない返済計画や資金繰りを考えていく必要があります。

不動産投資では、「空室の発生」「家賃の滞納」「突発的な修繕費の発生」などさまざまなリスクがあるのです。

あらかじめ、こうしたリスクに備えておかなければ、物件を維持し続けるのが困難になってしまうでしょう。

できるだけリスクを軽減していくためには自ら学んでいき、オーナー同士の交流を深めていくことが大切です。

客観的な視点を身につけられれば、悪徳業者に騙されたり、無理なローンを組んだりすることが避けられます。

また、不動産投資で失敗したケースを学んでおくのも良いでしょう。

不動産投資は事業経営の性質を持つものなので、安定的な収益を得るためには勉強が欠かせません。

勉強に対するモチベーションの低下を避けるためにも、自分に合った物件を選ぶことが重要です。

業者に任せきりにしてしまうのではなく、自ら積極的に不動産投資を行っていきましょう。