不動産投資では、空室リスクや金利上昇リスクなどいくつものリスクがありますが、火災リスクは地震リスクなどと同様、どんな物件でも起こり得る避けられないリスクです。火災リスクへの備えとして重要なのは「火災保険」に加入することです。

本記事では、火災のリスクや対処法をお伝えすると共に、火災保険の基本的な内容をご紹介していきます。

避けては通れない火災リスク

物件を所有していると、地震や洪水による被害など自然災害は避けては通れません。そうした自然災害リスクの一つとして、火災リスクがあります。

火災が起きると建物そのものが滅失してしまう可能性がありますし、そこまで大きな被害でなかったとしても、火災で共用部分が劣化するなどして、火事のあった部屋以外の入居者が退去してしまうリスクもあります。

ちなみに、一般世帯の場合は建物が全壊した場合は、火災保険が適用され「被災者生活再建支援法」による支援金を受け取ることができますが、投資物件の場合はこうした支援の対象外なため、自分で対策しておく必要があります。

なお、自分にまったく責任のない火災、例えば隣の部屋や建物から火が燃え移ったような場合でも、失火責任法の責任により、原則として火元から賠償を受けることはできません。火事の原因が放火であれば損害賠償を求めることも可能ですが、加害者を特定できなければそれもできません。こうした問題は、起きた場合を想定して被害を最小限に抑えることが大切です。

火災保険で備えよう

賃貸物件オーナーは、火災リスクに対して火災保険に加入して備えるのがもっとも効果的な対策です。なお、一棟マンションの場合、居住部分は入居者、共用部分はオーナーが加入するのが一般的です。

とはいえ、いざ火災が起きた時、入居者が火災保険に加入していなければ、オーナーが負担する必要はないとはいえ、入居者が多額のリフォーム費用を支払えないという場合も多いはずです。そうなると、オーナーに立替払いの必要性が生じるなど、面倒なことになりかねません。オーナーは入居者が火災保険に加入しているかをきちんと管理する必要があると言えるでしょう。

ちなみに、入居時に火災保険への加入をチェックしていても更新していない可能性があるため、定期的に確認することが大切です。区分マンションの場合は居住部分について火災保険に加入しておけばよいです。

所有物件が火災にあってしまった際の対処手順

いざ自分の所有物件に火災が発生してしまった場合には、どのように対処していくとよいのでしょうか。

消防署へ連絡

まずは何よりも消防署へ連絡して消火活動を行うことが重要です。

保険会社へ連絡

消化活動を行うと同時に加入している保険会社にも連絡をしておきましょう。実際に保険金を請求するまでにどのようなことが必要となるかを教えてもらうことができます。

被害の状況確認

火災が収まったら、入居者に被害はなかったかどうかや、どこから火が発生したか、共用部分の被害はどの程度あるのかといった状況確認を行っていきましょう。

原状回復の見積もり

次に、リフォーム会社に連絡して現状回復の見積もりを取りましょう。

工事着工～保険金請求

見積もりが妥当だと判断できたら、リフォーム会社に正式に依頼をして着工します。工事が完了して支払いが済んだら、保険会社の指示に従って書類や証拠資料などを提出し、保険金の請求を行います。

火災保険の種類

火災リスクを回避するには火災保険に入るのが一番ですが、どのような火災保険に加入すればよいのでしょうか。ここでは、火災保険について、賃貸物件オーナーが知っておくべき基本的な内容についてお伝えしていきます。

補償内容について

まず、火災保険は保険会社やプランごとに、補償内容が異なります。火災保険の補償内容は多岐に渡りますが、代表的なものとしては以下のようなものがあります。

• 火災
• 風災
• 落雷
• 雹災、雪災
• 破裂、爆発

それぞれについて、簡単にご紹介します。

火災

火事で建物が燃えた時に補償を受けられるものです。消防車による消火活動で被害があった場合や隣室や隣家の火事によるもらい火も補償の対象となりますが、地震や噴火が原因の火事は対象外です。地震や噴火が原因の火事は地震保険に加入することで補償を受けられるようになります。

風災

強風や竜巻により建物が被害を受けた場合に補償を受けられるものです。風で屋根瓦や看板が飛んで窓ガラスなど建物が破損した場合も補償の対象となりますが、窓やドアを開けっぱなしにして風が吹き込み、被害が発生したという場合には対象外となります。近年、台風による被害もが多くなってきているため、加入を検討する方が増えています。

落雷

落雷で建物内の電気設備に被害が及んだ場合に必要となる補償です。各居室に設置されたエアコンや室外機も補償の対象となることがあります。

雹災、雪災

雹(ひょう)や雪による災害で被害が発生した時に補償を受けられるものです。雹による窓ガラスの破損や、雪の重みで雨樋やフェンスが曲がったり壊れたりした時に補償を受けられます。

破裂、爆発

ガス爆発を始めとした、破裂や爆発による被害について補償を受けられるものです。家庭用のカセットコンロや消火器などの爆発や、ガス漏れを原因とした爆発事故などが考えられるでしょう。

上記の他に、水災や物体の落下・飛来なども補償対象に含めることができます。特に、水災は補償内容に含めると保険料が高くなってしまいますが、特に川の近くである場合や、高さのない土地に建物が建っている場合には加入を検討すべきだと言えます。

火災保険のプランの選び方

火災保険は、どの保険会社を選ぶか、またどのようなプランにするかで補償内容が異なることをお伝えしましたが、どのような基準でこれらを決めていくとよいのでしょうか。

補償内容はどう決める？

実際に火事が起こった時のことを考えると、できるたけ手厚い補償内容にしておきたいところですが、補償内容を手厚くすればするほど保険料は高くなってしまいます。

どこまでの補償内容をつけるかについては、オーナーの保険に関する考え方にもよりますが、少しでも保険金額を抑えたいという場合は、周辺環境を見ながら補償を決めるとよいでしょう。例えば、川の近くであれば水災には加入しておきたいところです。

また、風のあたりやすい崖の上に物件が建っている場合や、周りに瓦を使った一戸建てがあるような場合には風災への加入を検討すべきです。その他、冬に雪が積もるのであれば雪災への加入は優先順位が高いでしょう。

免責金額とは？

補償内容を充実させた上で、免責金額を設定することで保険料を抑える方法もあります。免責金額とは、保険金支払いの際に損害額から差し引かれる金額を設定するのもので、例えば免責金額10万円とすれば、被害総額が10万円以下であれば保険金は支払われず、10万円以上の場合は、保険金額から10万円を差し引いた額が保険金として支払われます。

細々とした損害に対する保険が受けられなくなってしまいますが、保険料を安く抑えつつ、いざ大きな損害が起きた時は十分な補償を受けられます。

ネットの火災保険は保険料が安い

保険料は、どの保険会社を選ぶかで保険料が変わりますが、その中でも特にネットの保険会社は保険料が安い傾向にあります。

これは、ネットの保険会社は実店舗を保有していないため、事業運営上の固定費用を見込む必要がなく、その分保険料を抑えられているという理屈になります。ただし、保険加入に際して、実店舗で対面して詳しく内容を聞きたいという方にはおすすめできません。

火災保険には必ず加入する

不動産投資におけるリスクの一つであり、避けることが難しい火災についてのリスクや対処方法、火災保険の基礎知識などご紹介しました。火災リスクを回避するために、必ず火災保険に加入しましょう。

オーナーとしては、共用部分の火災保険について自分がしっかり加入すると共に、各居住部分については、入居者が火災保険に加入しているのか、管理することも大切です。