不動産投資を始めるにあたって、どのように投資すべきかという方法や手順を知る必要がありますが、まずは最悪の場合を回避するためにも「リスク」をしっかりと知っておく必要があります。

不動産投資ビジネスにおいては、儲けることと同じくらい、失敗しないことが重要です。

何よりも重要なのは事前にリスクを知り、対策を知り、自分で知識を得てはじめることです。

この記事では、不動産投資のリスクを知ることで、どのような対策を講じる必要があるかを紹介していきます。

不動産投資の9つのリスク

• ローン
• 税金
• 空室リスク
• 家賃滞納
• 持ち出し費用
• 物件価格下落
• 家賃下落
• サブリースによる保証料金下落
• 天災（地震・火災）

ローン＝借金を抱えるリスク

不動産投資といえば、ほとんどすべてのケースで金融機関からの借り入れが前提になると思います。

借り入れすること自体は当たり前に行われていますが、ローン返済などの支出が収入を上回る「赤字」の状態になる可能性があることを知っておかなくてはなりません。

想定した賃貸収入が得られない場合、収入がローン返済に追いつかず、最終的には破産するようなケースもあります。

注意しておきたいのはローンの金額の与信枠です。

与信とは、借り手にどの程度の信用を与えるのかという指標で、ローンに限らず、ビジネスシーンにおいて、取引先に対していくらまでの取引金額までを許容できるのかという指標として、与信管理などが行われています。

ローンを組む上で重要なポイントは、与信枠一杯まで借りきらないことです。

与信枠は、借り手の職業や年収から、銀行がいくらまで貸せるかを判断して枠が設定されます。

はじめから与信枠一杯に借りることもできますが、仮に出費がかさみ追加で借り入れが必要になった時に、借り入れができなくなることも考えられます。

フルローンに注意

与信枠一杯に借り入れることをフルローンと呼びますが、この言葉が出てきたら注意が必要です。

また、フルローンを組んだ場合、いざ自宅のローンを組もうとした場合に自宅のローンが組めないという可能性も出てきます。

悪徳な不動産投資業者などは、借り手の与信枠を最大限使うような提案をしてくる場合もあります。

ひどい場合には、高額な物件や2件目の物件などを勧めて来る場合もあります。

「いい人だから」「おすすめされたから」などといった曖昧な基準でローンを組みすぎないように注意する必要があります。

また、過去に起こった「かぼちゃの馬車」のケースでは、不動産業者が借り手の資産状況についてウソの申告を銀行に行い、銀行もそれを黙認する形で過剰な融資を実行していました。

本来与えられる与信以上のローンを組まされた（オーバーローン）という点が問題点として上げられました。

しかもこのケースでは、実際の建物価格は周辺相場に比べてはるかに低く、物件を手放したとしてもローンが残ってしまうため、売るに売れないという状況がさらなる追い打ちをかけました。

すべてのケースが間違いや違法というわけではありませんが、与信枠を使い切って追加の借り入れができなくなる可能性は十分に考慮しておきましょう。

ローンを組む場合は自分の収入を考慮し、無理のない計画を組むことが重要です。

また、不動産業者の過剰な営業トークに振り回されないように、自分自身でしっかりと判断することが重要です。

税金がかかる

不動産投資において、不動産の購入、所持、売却において、以下のような様々な税金の支払いが必要になります。

• 不動産取得税
• 固定資産税
• 譲渡所得税

これらの費用も積み重なると大きなコストになるため、不動産運用に伴う利回り計算において考慮するようにしましょう。

また、不動産の運用において利益が上がった場合、確定申告を経て納税する義務を負います。

サラリーマンの方であれば、給与所得に加えて不動産所得が加わることで合計所得金額が多くなれば、その分支払う税金額も多くなります。

収益が大きく上がった場合に収益金を使いすぎて納税できないということになれば、延滞税などが発生するリスクがあります。

順調に収益があがった場合でも収益金は無駄遣いせずに、納税に備えることが重要です。

家賃滞納リスク

借り主が家賃の支払いを滞らせた場合、本来得られるはずの収入は得られず、さらに新しい入居者を探すことができないという点で大きなリスクになりえます。

今回の記事で紹介しているリスクの中でも、最も起きやすいトラブルの一つと言えます。

リスクを軽減する方法としては、入居前の事前審査でリスクの高い借り主を落とすという方法も考えられますが、それでも家賃の滞納が発生した場合には、最終的に訴訟と強制執行を行うことになります。

家賃を2〜3ヶ月滞納しているのであれば、賃貸契約の解除も可能になります。

強制執行も可能だが・・・

訴訟で勝訴することで、明け渡しの強制執行を行うことになります。

強制執行にはそれなりの時間と費用が必要になりますので、強制執行となるまえに、入居者に退去をして貰うことを目指すのが理想でしょう。

実際に不動産投資を行っている方において、家賃滞納が最も多いトラブルであるという意見もあります。

持ち出し費用

不動産投資において、物件の運用利益（家賃収入）は10%といったように、表面利回りで表されれます。

この表面利回りは1000万円の物件であれば、家賃収入が100万円ということになりますが。この金額がそのまま利益になるということではありません。

実際には、固定資産税や物件の修繕費など、様々な費用がかかってきます。

このように不動産を所持する人が持ち出しで負担する費用のことを「持ち出し費用」と呼びます。

築年数の古い物件であれば、修繕費用は多くかさむ可能性もあります。

特に大規模改修などを控えている物件の場合は、大きな持ち出し費用が発生する場合もありますので、中古物件を購入する場合には改修計画や積み立て状況も把握しておくことが重要です。

不動産投資には競売物件を購入するという方法もあります。

市場価格よりも大幅に安い価格で購入できる可能性もありますが、物件の内覧をせずに購入することになり、実際に蓋を開けてみれば大きな改修が必要だったということにもなりかねません。

表面利回りからこれらの持ち出し費用を差し引いた利回りが実質利回りとなります。

物件が空室である場合にはさらに実質利回りが下がることになります。

不動産を取得する場合には、表面利回りだけに惑わされず、実質利回りをベースに計画を立てる必要があるでしょう。

空き室リスク

物件を購入して、利回りを計算する場合には、1年間のすべての月が満室である前提で計算されると思います。

しかし、実際に入退居によりブランクとなる期間が発生してしまいます。

ブランク期間を考慮し、空室が続きすぎた場合にどの程度まで資金的に許容できるのかを事前に把握しておく必要があります。

特に空室については不動産業者に任せきりにせずに、投資家自身で周辺の空室状況などを把握する必要があります。

東京都内については2016年後半以降は空室率が上昇傾向にありますので、今後も動向に注意が必要です。

家賃下落

特に新築マンションなどを建設・購入する場合などに起こりえますが、設立して年数が経つと新築・築浅としてのプレミアム価格はなくなり、価格を下げざるを得ません。

特に、最初の入居者がすぐに退去してしまった場合、新築のウリ文句も言えなくなりますので、家賃を想定よりも下げなくてはいけない局面も出てきます。

NRIの資料※によると、全国の賃料水準は2000年以降は減少傾向にありますので、家賃が下がる傾向はより強まっていると言えます。

また、次の項目で紹介するように、家賃保証が行われているサブリースにおいても家賃収入は減少しますので注意が必要です

サブリースによる保証料金下落

「かぼちゃの馬車」や「レオパレス」のように、サブリースで家賃保証がされていたにもかかわらず、実際には数年後に保証家賃を下げられ、赤字になってしまったというニュースが世間を騒がせました。

サブリースとは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、それを転貸することで、入居者の有無に関わらず家賃を保証する制度で、保証する割合は家賃の80%〜90%とされています。

サブリースには30年家賃保証とされる謳い文句が多くありますが、実際には2年ごとの契約更新で保証額の減少や解約が可能な契約になっていることがほとんどです。

サブリース契約は一見すると投資家のリスクを軽減する仕組みに見えますが、不動産業者は物件を売る時点を最大の収入源としてみなしていますので、投資家が購入した後は、保証料減額、最悪の場合はサブリース契約の解除にともなって、空室の場合は家賃収入が0円になってしまう場合もあります。

サブリース＝絶対安心という神話はすでに完全に崩壊しています。

サブリース契約を行う場合は契約書をしっかりと読み、どのようなリスクが存在しうるのかをよく確認し、場合によっては第三者（弁護士など）により契約書の確認を行ってもらうなど、対策をしっかりとるようにしましょう。

天災（地震・火災）

地震や火災によって、不動産そのものの価値がなくなってしまう可能性もあります。

まずは地震リスクについて。地震による被害は、避けようがない面もありますが、さまざまな面から対策することも可能です。

最も簡単にできるリスク軽減策は、1つの地域に物件を集中させないことです。

購入する物件が一つの地域に集中させてしまうと、倒壊などのリスクが一気に高まることになります。

同じような考え方として、一棟と区分の違いがありますが、一棟買いの場合は建物すべてが被害にあい、損失が広がる可能性があります。

一方、区分買いであれば損失はその区分のみに抑えることができます。

地震保険

他にも1981年以降の物件には新耐震基準が適用されていますが、物件がこの新耐震基準を満たしているか、地盤が強い地域であるかなど、地震に対する建物の強さを事前に把握することもできます。

東日本大震災をうけて、地震保険の重要性が増したと言われています。

東日本大震災、熊本地震と、全国で前触れなく地震が起こる場合もあります。

火災保険だけ入れば大丈夫かと思われるかもしれませんが、地震によって発生した火災は火災保険の対象とならないのが一般的です。

地震保険は任意であるものの、リスクを考慮して保険の加入を検討する必要があります。

火災保険

火災についても大きな火災の場合は多額の原状回復費用が発生する場合もあります。

入居が継続されている場合は、保険金で賄われる可能性もありますが、入居が継続できないようなケースでは、空室リスクにつながる可能性もあります。

ローンを組む場合には火災保険の加入が条件となる場合もあり、銀行も火災のリスクは大きいと捉えていることが伺えます。

不動産投資はリスクを把握してからはじめる！

不動産投資にはここでまとめたように大きなリスクを伴います。

しかし不動産投資の市場は巨大で、サラリーマン大家さんや多くの専業投資家が活躍しています。

家賃収入だけで生活が出きている投資家も多く、非常に大きなリターンがある投資です。

とにかく不動産投資をはじめる場合はリスクを事前に把握し、できる限りリスクを軽減することが重要です。

自分だけでリスクを軽減することができない場合は、業者や専門家の力を借りることも視野に入れるべきでしょう。