不動産投資は、比較的リスクが少なく収益が期待できるものとして人気があります。

しかし、ひとたび「事故物件」になってしまうと資産価値が下落し、入居者がいなくなってしまうという悲惨な目に遭うこともあります。

事故物件とはどのようなもので、事故物件にしないためにはどうしたらよいのでしょうか。

事故物件とは

事故物件について、実は法律上明確な定義はありません。

一般的には、死の現場となった不動産を指します。

ただ、死亡といっても、凄惨な殺人事件から病気による自然死までその態様はさまざまです。

そのため、死亡しているからといって、すべてを「事故物件」とはしていないのが実務の運用です。

事故物件に明確な定義がない現状において、どのように判断するかというと、入居者が通常なら入居したくないと思うかどうかで判断します。

殺人、自殺、不慮の事故死などがあったような部屋は、通常、誰も入居したいとは思わないので、「事故物件」となるわけです。

他方、自然死の場合には、微妙なケースがあります。

高齢の方が家族に見守られながら病気または老衰で亡くなったような場合、「事故物件」とする必要はないように思います。

他方、病気または老衰による自然死であっても、孤独死のため発見が遅れ腐乱死体や白骨化死体となっていたような場合には「事故物件」とすべきでしょう。

このように、簡単に線引きできない事情もあるため、事故物件とするかどうかは、オーナーと不動産会社とで話し合って決めているのが実情です。

ちなみに、幽霊が出るという噂や怪奇現象については、告知義務はありません

幽霊や怪奇現象は科学的に解明されていないことだかです。

投資用不動産を購入するという点から考えると、悪質なオーナーあるいは不動産会社が事故物件となる事実を告知せずに販売するということがあります。

不動産投資をする場合、このような物件をつかませられないよう注意が必要です。

事故物件であれば不動産価値が大きく下落するばかりか、売りたくても買い手がつかないということも考えられるからです。

では、事故物件をつかませられた場合、買主は泣き寝入りしなければならないかというと、そういうわけではありません。

民法上「瑕疵（かし）担保責任」というものがあり、欠陥があるものを売却した場合には売主に責任が生じます。

事故物件は、心理的瑕疵と言えますので、売主がその事実を知りながら、買主に告知しなかった場合には、瑕疵担保責任として、契約解除や損害賠償請求をすることができます。

逆にいうと、不動産投資としてオーナーになった場合には、事故物件である事実は告知しなければならないということです。

殺人や火災による死亡などの確率は低いので、運が悪いとあきらめるしかないとも言えますが、自殺や自然死については、いつでも起こりうることです。

不動産オーナーとなった場合には、このようなリスクがあることを認識しておかなければなりません。

事故が起こった部屋だけならまだしも、全棟借り手が見つからないという可能性もあるので、不動産投資にとって最大のリスクとも言われるのです。
　

事故物件にならないための方策

人の死は必ず発生するし、誰しも突然死する可能性はあります。

そのため、事故物件になることを100％回避するという方法はありません。

ただ、ある程度その発生確率を減らすことは可能です。

事故物件にならないためには、事故や事件に遭わないようにする必要があります。

たとえば、犯罪については、治安のよい地域とそうでない地域とでは、犯罪発生の確率が違ってきます。

殺人、放火、強盗というリスクを減らすためには、できるだけ治安のよい地域の不動産に投資することが望まれます。

治安のよい地域は、人気も高いので、入居者確保の観点からもメリットが大きいと言えます。

ただし、治安のよい地域は、土地の値段も高いことが多いので、資金力が必要になります。

病死や自殺という点については、地域による差はあまりないと考えられますので、別の対策が必要になります。

年齢が高齢になるにつれ病気による死亡リスクは高まるので、入居者の年齢には注意が必要です。

あまりにも高齢の場合には、家族と同居でない場合には断るということも検討が必要になります。

また、単身者の場合には、孤独死のリスクがあるので、入居者が複数の方がリスクは少なくなります。

入居者が複数いれば、誰かが倒れてもすぐに救急車を呼ぶなどの対応が期待できるからです。

ただ、複数入居の場合、同居人同士によるトラブルというのもあるので、複数にすればよいという単純な話ではありません。

その他、建物の管理を徹底することである程度リスクを回避することができます。

コストはかかりますが、常駐の管理人を置けば、犯罪のリスクも減らせるし、入居者の状況を把握できるので孤独死なども避けられる可能性があります。

そこまでコストが掛けられない場合には、防犯カメラを設置することで犯罪のリスクをある程度減らすことができます。

また、管理会社を置いて、こまめに清掃をお願いするのも効果的です。清掃しながら、入居者の状況を把握できるし、建物がきれいだと犯罪の抑止にもつながるからです。

事故物件になってしまったら（対処法）

今はインターネットで何でも調べられる時代になったので、ネットで検索すれば過去の事件の内容や事件のあったマンションの部屋まで特定されてしまいます。

また、「大島てる」という事故物件を紹介する専門情報サイトもあります。

したがって、事故物件であることを隠すのは難しい状況になっています。

不動産業界では、事故物件であってもその後に入居者が1人でも入れば、事故物件ではなくなるという慣例があることから、定期借家として短期間貸し出し、その後、事故物件と告知せずに通常の賃貸物件として貸し出すようなことをする業者もいます。

また、単なる名義上、不動産会社の従業員が１度借りたことにして、事故物件と告知せずに通常の賃貸物件として貸し出すということもあります。

このような方法を採れば、通常の賃料で貸し出すことができるかもしれませんが、事故物件であることが後になって賃借人に知られると、告知義務違反の責任を問われる可能性があります。

そのため、おすすめできる方法とは言えません。

ただ、永遠に事故物件ということではないので、ある程度の年数が経過したら、告知せず、一般の賃貸として貸し出すことは可能です。

イメージを変えるために改築やアパート名を変えるのも有効です。

事故物件になれば収益力が落ちることは避けられませんが、後でトラブルになるリスクを考えると誠実に対応すべきです。

具体的には、事故物件であることは正確に伝えた上で、ある程度賃料を下げて貸し出すことになります。

最近では、事故物件を専門に扱う不動産業者も増えてきており、事故物件でも全く気にならないという人もいることから、賃料が安く優良な物件に住めるということで、あえて事故物件を選択する人もいます。

そのため、事故物件になったからと言って悲観する必要はありません。

最後に、事故物件になったら不動産を売却するというのも1つの方法です。

「事故物件を売ることができるのか」という疑問もあるかもしれませんが、事故物件を専門に買い取る業者もいるので売却することは可能です。

値段はやはり3割〜5割下がってしまいますが、今後管理するのが面倒という場合には、売却することも検討するとよいでしょう。

不動産売却損については他の不動産で譲渡益がある場合には、損益通算することができます。

まとめ

今回は、事故物件とは何か、事故物件とならないための方策、事故物件となってしまった場合の対処法についてみてきました。

不動産投資に潜むこのようなリスクをしっかりと理解し、投資する不動産が事故物件とならないよう対策を講じることが重要です。

立地と入居者の選別、管理の徹底である程度リスクは回避できるので、リスクを恐れずしっかりと対策を講じて不動産投資を行ってください。