不動産投資における「新築プレミアム」とは、新築の物件を取得した際に受けられるメリットのことを指しています。具体的には、家賃が新築物件価格で高く設定できたり、新築物件として人を集めやすかったりすることを指します。

ただし、1回目の入居者のみに限られたものであるため、物件を取得するときには注意も必要です。新築プレミアムが価値を持つ理由は、日本では中古物件よりも新築物件のほうが好まれるからです。

家賃設定を間違えなければ、入居者を比較的集めやすいのは大きなメリットです。しかし、新築プレミアムには少なからずデメリットもあるので注意しておきましょう。

一度でも入居者が入った段階から新築プレミアはなくなってしまいますので、次の家賃は初回より下げざるをえません。また、築浅物件といって入居者を募ることはできても、新築物件として募集することはできなくなります。

新築プレミアムがつく理由

新築プレミアムが意識される理由は、新築のほうが快適であるといった心理的な影響があげられます。特に日本では心理的な側面から、中古物件よりも新築物件が好まれる傾向にあります。

そして、新築物件であれば最新の設備を備えており、耐震性などの面でも安心といった期待感もあります。物件を販売する側からすれば、そうした消費者心理をつかんで宣伝を打っていくほうが効果的でもあります。

一般的に、新築物件が中古物件となった場合は、物件価格が10～30％程度値下がりすると言われています。逆に言えば、新築物件の最初の入居者や取得者は、この新築プレミアムの価格を転嫁されているという見方もあります。

新築に対する価値観が高い日本だからこそ、新築プレミアムという概念が成立するのです。さまざまな費用が新築物件には転嫁されているという点を踏まえたうえで、慎重に判断してみましょう。

出口戦略を描くことが大切

物件を取得したり、ローンを組んだりする際には売却時の価格を意識しておく必要があります。しっかりと出口戦略を立てておかなければ、売却時に大きく損をしてしまう可能性もあるからです。

賃貸物件として入居者を募る場合には、中古物件となってしまった時点で新築のときと同様の家賃設定は難しくなってしまいます。新しい入居者を募集するために家賃を下げざるを得ず、収益が悪化してしまう恐れもあるのです。

また、物件を手放す際にも売却価格を意識しておかなければ、ローンの差額分を自ら負担することになります。売りたくても売れないという状況が続いてしまえば、キャッシュフローにも悪影響が出てしまいます。

安定した収益を得ていくためには、短期的な見通しだけではなく、10年後や20年後に物件の価値がどうなっているのかを把握しておくことが大切だと言えます。新築物件を取得することで、将来的なリスクを抱えてしまわないように注意しましょう。

初心者は中古物件がおすすめ

初心者が不動産投資を始めるのであれば、新築物件よりも中古物件のほうが良いと言えます。築年数が古いほど物件の取得価格も下がるため、無理をして大きな金額のローンを組む必要もありません。

新築から10年程度が経過している物件であれば、不動産価値も10～30％程度低下しています。初期費用が少なくて済むため、新築物件よりも低い家賃で第三者に貸したとしても、収益を得られるチャンスがあるのです。

また、中古物件は新築物件ほど価格の下落が激しくないため、資金繰りの計画も立てやすくなります。築10年程度の物件であれば大掛かりな修繕もすぐには必要ないため買い手がつきやすく、売却もしやすいというメリットもあるのです。

ただ、物件を取得してからその後の運用のことを考えると、購入価格の安さだけで判断するのはリスクも伴います。物件価格が下がるのは建物そのものの資産価値だけでなく、立地などの面も影響するからです。

いくら安い価格で物件を手に入れても、その後の収益化が見込めなければ取得する意味がなくなってしまいます。中心街へのアクセスが容易であったり、駅に近かったりという好立地の中古物件を意識しておきましょう。

そして、建物の間取りがリフォームしやすい構造になっているのかといった点にも注目することが大切です。購入価格と物件の資産価値を照らし合わせたうえで、どの中古物件を購入するのかを判断しましょう。

中古物件には修繕などの出費もある

中古物件は管理の状態によっては、大規模な修繕が必要になるケースもあります。築年数が高くなってくれば外壁が剥がれていたり、トイレや浴室といった水回りに不具合が生じていたりもするのです。

木造家屋であればシロアリ対策などの費用も必要になるため、専門業者に依頼をする費用などもかかります。物件の修繕に数百万円単位で費用が発生してしまう場合は、それらの修繕費用を含めたうえでも収益化が望めるのかを試算しておきましょう。

逆に言えば、修繕の必要がほとんどいらない中古物件であれば、取得後の管理や運用がラクになるはずです。建物の強度をチェックするポイントとしては、まずは屋根と外壁の傷み具合があげられます。

戸建ての物件であれば、屋根と外壁の修繕には大きな費用が発生してしまう可能性が高いので注目すべき点なのです。そして、窓やサッシといった開口部分の状態にも目を向けてみましょう。

開口部分は強度を上げるために補強工事が行われているのが一般的であるものの、築年数がかさんでくれば、自ずと強度も弱まります。ひび割れがあると、雨漏りやシミが発生している可能性もあるため、念入りにチェックしておく必要があります。

特に雨漏りの場合はどのような経路で起こっているのかが把握しづらいため、場合によっては大幅な修繕が必要になるでしょう。建物の構造部分にまで水が入り込んでしまっていると、腐食が進んで建物の強度は低下します。

すでに修繕がなされている物件ならば、これまでのメンテナンスの記録を確認して、どのようなサイクルで修繕が行われているのかを把握しておきましょう。建物の外観をチェックするだけでも、物件の状態がある程度は分かるため、時間をかけて確認作業を行うことが大切です。

また、瑕疵担保責任に関する事項や重要事項説明書をチェックしておくことも肝心です。中古物件が抱える特有のリスクについても、しっかりと意識を向けておきましょう。

相場を意識しよう

物件の取得を判断するときには売り出し価格ではなく、相場を意識することが大切です。売り出し価格はあくまで、売り手が求める価格であるため、実際の査定額とは金額に開きがあります。

新築という資産価値がなくなった物件であれば、価格が低下するのが一般的です。周辺地域や同様の物件の相場をチェックして、購入価格が適正なものであるのかを判断しましょう。

また、物件を手放すときのことも考えて、ローンをどの程度組むのかも検討しておく必要があります。物件の資産価値と資金計画を照らし合わせたうえで、取得する物件を選んでみましょう。