不動産投資を始めるためには、投資用物件の購入手順をおさえておく必要があります。基本的な流れを把握しておくことによって、スムーズに投資をスタートできるでしょう。

まずは、どの程度の資金を準備できるのかを把握しておきましょう。自己資金と金融機関からの融資をあわせて、どれくらいの資金調達ができるかによって、購入できる物件の種類も異なってくるからです。

不動産会社の協力を得ながら物件を探し、気に入った物件が見つかったら「買付」を入れることになります。人気のある物件ほどすぐに契約が決まってしまうため、目ぼしい物件が見つかったときにはスピーディーに申込を行いましょう。

ローンを組む場合には金融機関に相談をして、必要な資金を用意します。そして、不動産会社の担当者から重要事項説明を受けて問題がなければ、売買契約を交わすことになります。ローンの審査に通過したら、金融機関との間でローン契約＝金銭消費貸借契約（金消とも言う）を締結します。

最後に、購入代金の決済と物件の引き渡しが行われて取引は完了となります。融資の審査期間などによっても必要となる時間は違ってくるので、購入しようと決めたら早めに準備に取り掛かりましょう。

ここでは、投資用物件の購入手順とそれぞれの注意点について解説していきます。

買付を入れるときのポイント

物件選びはきちんと手順を踏んで行う必要があるものの、良い物件を見つけたときにはスピード感を持って、買付を入れることも肝心です。物件を購入する際のファーストステップが買付けを入れることだからです。

ウカウカとしていると、他人に物件を買われてしまったという事態にもなりかねません。チャンスを失ってしまわないためにも、買付を入れる手順をあらかじめ理解しておきましょう。

一般的に買付は購入の申込を意味するものであり、買付証明書を不動産会社に提出することによって購入の意思を示します。購入を希望する金額や支払方法、有効期限などの売買条件を記入して売主と交渉していくのです。ただし、買付証明書を提出すれば、必ず購入できるというものではなく、売主の判断によります。

基本的には、購入希望金額が一番高い人や買付の順番が早い人に対して売るケースが多いでしょう。また、支払方法は融資よりも現金のほうが確実性は高まるので、有利に働くと言えます。

他に買付を入れた人と差別化するために、販売価格に上積みをした金額を提示したり、金融機関からの融資の内諾をあらかじめ得ていたりすると良いでしょう。買付証明書を提出してからも、値引き交渉やキャンセルはできるので、それほど慎重になる必要はありません。

ただ、意味もなくキャンセルを繰り返していると不動産会社からの信用を失う恐れもあるので、きちんと理由を伝えてからキャンセルしましょう。

金融機関とのローン契約

不動産投資では、物件を取得するために金融機関とローン契約を結ぶことが珍しくありません。ローンの審査をスムーズに通過するためには、住宅ローンと不動産投資ローンの違いを押さえておく必要があります。

一般的な住宅ローンでは、自分や家族が住むために購入する物件が対象となります。そのため、物件そのものは収益を生まないので、返済をする本人の属性が審査において重視されます。

その一方で、収益を得ることを目的とした不動産投資ローンでは、本人の属性だけでなく物件の事業性も重視されます。住宅ローンと比べて審査も念入りに行われることになるので、時間がかかるのも特徴です。

また、不動産投資ローンは住宅ローンと比べて、金利が高めに設定されています。これは、不動産投資が事業と見なされるためで、空室リスクなどによって返済が滞ってしまう可能性が織り込まれています。なお、金利の低い住宅ローンを利用して、投資用物件を購入することはできないので注意しておきましょう。

金融機関選びが重要

ローンをどの金融機関に申し込むかも重要な点です。一般的に、メガバンクや都市銀行の審査基準はハードルが高く、ノンバンクの審査はメガバンクなどの審査よりもハードルが低く、スピーディーといった特徴があります。

地方銀行では、不動産投資ローンに積極的なところと、そうではないところがあるので気をつけましょう。初めて不動産投資を行う場合では、政府系金融機関である日本政策金融公庫を利用してみるのも1つの方法です。

審査においては、居住用の住宅ローンと異なり、物件の事業性を重視する傾向にあります。物件を運用することによって、十分に返済が可能だと認められてはじめて審査に通過できるということになります。

金融機関によって審査基準や金利などが異なるため、複数の金融機関を比較してどこにローンを申し込むのかを検討することが大切です。

自身の属性も重要

金融機関のローン審査においては、「属性」というものが大事になります。属性とは、ローンの返済に影響を与える事項のことを指し、具体的には自己資金額・年収・借入金残高・勤続年数・勤務先などです。

また、不動産投資の経験や人柄なども、審査対象となります。ただし、金融機関によってどのような属性を重視するかは異なります。同じ金融機関内であっても、支店によって審査の判断基準が異なる部分もあるので、窓口まで赴いて担当者にヒアリングをしてみることをおすすめします。

売買契約を行う際のチェック事項

売主との間で、購入価格や条件面などの話がまとまったら、重要事項説明を受けて売買契約を結ぶことになります。売買契約書では、瑕疵担保責任の内容や建物価格、境界標の有無などを細かく確認しましょう。

また、手付金の取り扱いに関する事項や売買契約を解除するときの条件などについても確認します。さらに、不動産投資ローンを組んで物件を購入する場合には、「融資特約」が設定されているのかもチェックしておきましょう。

融資特約は融資が下りなかった場合に、売買契約を白紙にできる特約のことです。銀行名や融資承認期限などをしっかりと記載しておきます。売買契約書を交わすことは所有権の移転を意味するので、不明点がなくなるまできちんと説明を受けることが大切です。

日頃から不動産や法律に関する知識を身につけると共に、同業者の力も借りながら契約に漏れがないようにチェックしておきましょう。

物件選びで焦りはNG

不動産投資を始める際には、物件の選定が何よりも重要です。他の部分で問題がなかったとしても、そもそも収益性の低い物件を選んだり、割高な物件に手を出したりしてしまっては、投資が失敗する要因となってしまいます。

まずは、自己資金として準備できる金額と金融機関からどの程度まで融資を受けられるのかを把握してみましょう。自分が購入できる物件を知っておかなければ、金融機関から融資が下りなかった場合に、それまでかけた時間が無駄になってしまいます。

また、物件にこだわり過ぎて、身の丈に合わない割高なものを選んでしまう可能性もあります。無理のない不動産投資を行うためにも、資金面の部分を初めに考えることが大切です。

手順を押さえて取引しよう

投資用物件を購入する際には、基本的な手順について理解を深めておくことが重要だと言えます。手順を知らずに行動してしまうと、せっかく良い物件と巡り会えても購入にまで至らない場合もあるからです。物件選びから、最終的な引き渡しまでの流れを押さえておけば、スピーディーに行動できます。

また、購入後のトラブルを避けるためにも、売買契約書の内容についてよくチェックしておきましょう。不明点があればその都度質問をするなどして、疑問が残らないようにすることが肝心です。金融機関とローン契約を結ぶときにも、住宅ローンと不動産投資ローンの違いを理解しておきましょう。

無理のない形でローン契約を組むことが、安定的な不動産の運用にもつながっていきます。注意すべき点を踏まえたうえで、良い投資用物件を購入しましょう。