資産運用の選択肢として、不動産投資には独特の魅力があります。

しかし、不動産投資には、実際に土地や建物を購入する「直接投資」のほかに、「J-REIT」に資金を投じる方法があるのです。

現物不動産への直接投資とJ-REITは、不動産に投資するという点は共通しますがそれぞれに特徴があり、メリット・デメリットが異なります。

今回は資産の流動性や初期費用、利幅などの点から現物不動産への直接投資とJ-REITによる資産運用の違いを解説していきます。

J-REITは投資信託

J-REITは不動産投資の一種ですが、同時に「投資信託」という金融商品でもあります。

不動産を対象とした投資を行う「不動産投資法人（REIT）」が発行する「投資証券」を購入することで、間接的に不動産投資に参加するのです。

J-REITの購入者が取得するのは、あくまで投資証券であるため、不動産そのものを所有することはありません。

投資対象となる不動産の運用・管理についても、不動産投資法人が行うため、別途費用を負担したり労力を費やしたりする必要がないといった特徴があります。

流動性が高い

J-REITと直接投資の大きな違いの1つが、取引の行いやすさにあります。

一般的に不動産への直接投資というのは、多額の資金を必要とするものです。

土地や建物そのものを取得するため安くても数百万円、高額なものであれば1億円単位の購入資金を準備しなければなりません。

不動産への投資を行いたいと思っても、敷居の高さを感じてしまう場合もあるものです。

しかし、J-REITの購入では、多額の資金を用意する必要ありません。

価格が低いものなら、10万円単位から投資を始められます。これはJ-REITを購入する場面だけではなく、売却を考えるときにもメリットになるのです。

現物不動産への直接投資では、所有する不動産を現金化しようとしても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。

むしろ、年単位で購入希望者を募らなければいけないケースも少なくないのです。

J-REITは価格が手ごろであるだけではなく、証券取引所にも上場されているため、売却に手間取る可能性は低いと言えます。

いつでも売買できる流動性の高さが、J-REITの大きな特徴なのです。

分散投資につながる

J-REITは、投資リスクを抑えるという面でも役立ちます。

通常の場合、J-REITの投資対象となる不動産投資法人は多数の不動産への投資を行います。

そのためJ-REITの1銘柄を購入するだけで、さまざまな不動産へ間接的に投資していることになるのです。

不測の事態に備えて、投資先を分散できるのは投資家にとってもメリットだと言えます。

不動産には、災害リスクや空室リスクなどがあります。

そのため、1つの物件だけに投資すると、思いもよらない損失を被る可能性もあるのです。

しかし、J-REITは最初から多数の物件の運用を行う不動産投資法人に投資するわけですから、そうしたリスクをうまく回避できます。

J-REITにはプロがいる

不動産投資法人には、不動産投資のプロがいます。

素人には難しい不動産の管理・経営も、プロが運用するためにリスクを低く抑えることができるのです。

J-REIT購入者は、プロに資金を預けて、利益を配当してもらう立場になります。

そのため、特別な知識や経験がない初心者でも始めやすいというメリットがあるのです。

手数料が発生する

プロに運用を任せられるというのは魅力的ですが、その分の手数料を支払う必要があります。

これは実際に手数料という形で請求されるという場合もありますが、配当金から一定額が差し引かれるケースも多いのです。

不動産投資法人は一種の企業ですから、きちんと自身でも利益を得なければなりません。

投資事業で得た利益から、投資法人自身の利益を引いた額が配当金となるのです。

その一方で現物不動産への直接投資の場合、リスクや費用を負担する代わりに、得られる利益はすべて自分のものになります。

手数料がかかってもプロに任せるか、利益を増やすために自分で直接運用するかは、J-REITと直接投資を選ぶ際の1つの判断基準になります。

直接投資は工夫ができる

不動産へ直接投資する場合には、購入した不動産を自分のアイデア次第で管理することができます。

たとえば、中古住宅を購入して、ニーズに合った形でリフォームするなどの工夫が可能です。

しかし、J-REITでは、不動産の管理・運営は不動産投資法人が行います。

購入者はあくまで出資するだけであり、経営に直接関わることはできません。

ただし、一般の会社における株主総会にあたる「投資者総会」で、投資法人の経営者の選任などは可能です。

不動産投資に対してどの程度の距離感で関わりたいかによって、判断していく必要があります。

長期的な運用を考えるのであれば、現物不動産への投資を考えてみるのも醍醐味があるものです。

短期の運用で投資効率を高めていきたければ、J-REITの運用が向いています。

特徴を知って上手な投資を

J-REITと現物不動産への直接投資には、それぞれにメリット・デメリットがあります。

そのため、「どちらが自分に合っているか」という点を意識すべきです。また、どちらか一方だけを選ばなければいけないものでもありません。

直接投資に軸足を置きつつ、リスク分散も考えてJ-REITにも投資するといった方法もあります。

どのような投資スタイルを望むのかを考えて、2つの投資方法をうまく活用していきましょう。