不動産投資を大きく分類すると区分、一棟、戸建ての3つに分けることができますが、物件を取得するにあたり、どのタイプから選ぶのがよいのでしょうか？どれが正解という結論を出すことはできませんが、「どれが一番自分に合っているか」ということが重要です。

本記事では、区分、一棟、戸建てそれぞれについてメリット・デメリットをお伝えすると共に、資金面からやリスク面から3つのタイプを比較していきます。

区分のメリット・デメリット

最初に区分のメリット・デメリットをお伝えします。

メリット：初期費用が比較的安い

区分のメリットとしてまず挙げられるのが、初期費用が比較的安く済むという点です。物件によっては融資を受けずに購入できる物件もあるでしょう。初めて不動産投資を始める方にとっては利用しやすいと言えます。

メリット：融資を受けやすい

区分はRC造で建てられていることが多く、融資を受ける際の審査でプラス要素になりやすく、また借入期間を長く取りやすいです。

メリット：好立地の物件が多い

一般的に区分は好立地の物件が多く、立地のよい物件を購入すれば築年数が進んでも空室期間を短くしやすいという特徴があります。

デメリット：空室になると無収入

一方で、もし１戸のみの所有を前提として考えた場合、その1戸が空室になってしまうと無収入の中で家賃や修繕積立金、管理費などを支払っていく必要があるという点が挙げられます。こうしたことを防ぐため、区分で投資を進めるのであれば複数の戸を購入していくか、区分と1棟を組み合わせて購入することを目指すとよいでしょう。

デメリット：修繕積立金や管理費もあり利回りが低い

区分は修繕積立金や管理費を支払わなければならず、家賃収入-修繕積立金-管理費-修繕費用といった具合に毎月差し引かれる経費が多くなり、毎月の収入が少なくなってしまう可能性があります。

特に、修繕積立金は築年数が古くなるごとに高くなっていくのが一般的で、最初はプラスだったのに数年後には修繕積立金が値上がりしたことが原因で毎月赤字といったことにならないよう注意しましょう。

デメリット：自由度が低い

区分では建物全体についての修繕等については管理組合で所有者全員で決めていくため、一棟や戸建てと比べて自由度が低いです。よい業者を見つけて工事費を安くするといったこともしづらく、不動産投資家としてできることが少ないとも言えます。

一棟のメリット・デメリット

次は一棟のメリット・デメリットです。

メリット：利回りを高くしやすい

一棟のメリットとして最初に挙げられるのが利回りを高くしやすいということです。一棟の場合、区分とは異なり全ての修繕について自分で考える必要がありますし、複数ある空室を埋めていくのも管理会社に任せるにせよ、自分の判断で行っていく必要があります。

どういった手法を取るかによって利回りを改善していくことができ、最初は空室ばかりだった一棟を満室にすることができれば、非常に高い利回りを実現することも可能です。

メリット：リスクを分散できる

一棟では複数の居室があるため一時的に空室が出たとしても他の居室でカバーすることでリスクを分散することができます。ただし、一棟まるごと災害に巻き込まれる可能性もあるため、こちらも複数棟と組み合わせたり、区分や戸建てと組み合わせたりするとよりよいリスク分散が可能になります。

メリット：土地があるため資産価値を保てる

建物は年数が経過していくことで経年劣化し、資産価値も落ちていってしまいますが、土地は時の経過だけでは資産価値が落ちません。長期で保有するつもりであれば、「土地の価値」も考えて物件を選ぶとよいでしょう。

デメリット：初期費用が高い

一棟のデメリットとして挙げられるのが、初期費用が高くなりがちだということです。地方であれば3,000万円程度から購入できる物件もありますが、それなりの規模で、RC造の物件となると1億円程度はみておく必要があるでしょう。必要な自己資金(頭金)も数百万円から一千万円台になることもあります。

デメリット：修繕費が高い

建物が大きく、居室も多いため、退去のたびに行うハウスクリーニングや一定期間ごとに行うエアコンの取り換え、建物全体に行う外壁の塗り替えなど修繕費が高くなってしまいがちです。複数戸または複数棟を同時に行うことで、人件費を安くしてもらったり割引をしてもらうなどの工夫をしていく必要があります。

デメリット：木造や鉄骨造だと借入期間を長く取りづらい

一棟でも木造や鉄骨造は比較的安価に購入しやすいですが、木造は法定耐用年数22年、鉄骨造は法定耐用年数34年で、購入時の築年数が10～20年を超えてくると融資の借入期間を取るのが難しくなっていきます。

金融機関の借入期間は法定耐用年数だけではなく、市場価値を反映した経済的耐用年数を用いることがあり、これは金融機関によって異なるため複数の金融機関に相談してみるなどしてみてもよいでしょう。

戸建てのメリット・デメリット

最後に戸建てのメリット・デメリットです。

メリット：利回りを高くしやすい

戸建てのメリットの1つ目として挙げられるのが、工夫次第で利回りを高めることができるという点です。戸建ては区分や一棟のように物件の収益性から価格を決めるのではなく、土地と建物の資産価値や周辺相場から価格が算出されるのが一般的だからです。

必ずしも資産価値や周辺相場からの価格の方が安くなるというわけではありませんが、物件を探していく中で資産価値や周辺相場の割に収益性が高い物件を厳選していくことで、結果的に高利回りが実現可能になります。

メリット：ファミリー層の利用が多く入居期間が長い

戸建てはファミリー層の利用が多く、単身のサラリーマンなどと比較しても一度入居すると簡単に引っ越ししない可能性が高く、入居期間を長く取れるというメリットがあります。入居期間が長ければ、空室期間を短くできますし、入居中は家賃を下げることもあまりないため収益が安定します。

メリット：将来自分が家族を持った時に住むこともできる

将来自分が住むことも視野にいれて戸建てを購入しておき、住むまでの間で部屋を貸すようにすることも可能です。なお、一度貸してしまうと借主の権利が発生するため、入居したいと思うタイミングで退去してもらえるよう、できるだけ早く動いていくことが大切です。

デメリット：空室期間が長くなりやすい

戸建はマンションと比べて立地面で劣ることが多く、戸建ての賃貸自体にあまり需要が多くないこともあり、一度空室になると空室期間が長くなりやすいという点が挙げられます。立地のよい戸建てを購入するなど、需要のある物件をしっかり見極める必要があります。

デメリット：リフォーム費用が高い

一棟ほどではありませんが、基本的に居室が1室しかないのにも関わらず全ての設備の修繕を行っていかないといけないため、リフォーム費用が高くなってしまう傾向にあります。

デメリット：木造が多く借入期間を長く取りづらい

戸建ては木造の物件が多く、RC造の多い区分と比べると借入期間を長く取りづらいというデメリットがあります。とはいえ、戸建ては土地の比重が大きく土地は経年劣化しないため、土地の資産価値を金融機関にアピールするとよいでしょう。

必要資金が大きく異なる

それぞれについてメリット・デメリットをお伝えしましたが、今度は「必要資金」という観点で3つを比較してみたいと思います。

区分は必要資金が少ない

一般的に区分は戸建てや一棟と比べると初期費用を抑えて投資を始めることが出来ます。ただし、近年は特に都心を中心に物件価格が上がっているものの、家賃はあまり上がっておらず、さらに管理費や修繕積立金の問題もあるため、利回りは表面・実質共に悪くなる傾向にあります。

とはいえ、区分は初期費用の安さからローンを組まずとも購入できる可能性があるなど、特に不動産投資初心者の方にとっては始めやすいタイプだと言えるでしょう。

戸建ては区分と一棟の中間

戸建ては土地と建物両方を購入する必要があるため、区分よりも必要となる資金が多くなります。ただし、戸建ては経年劣化しない土地の比重が区分や一棟と比べると高く、将来に渡って資産価値が落ちづらいという特徴があります。購入する時は、賃貸需要を見極めながらも、土地の資産価値の高い物件を選ぶとよいでしょう。

一棟は億単位の資金が必要と考えよう

一棟は都心の物件やRC造の物件では1億円を超えるのが当たり前です。その分収益性は高く、借入で必要資金の多くを賄うことができますが、空室を埋めることができないと多額の借金を背負いな返済していかなければなりません。不動産投資家として事業規模を大きくしていきたいのであれば一棟を取得するという選択肢はメリットが大きいと言えます。

しかし、空室を埋めたり適切なタイミングで修繕やリフォームを行ったりするのには知識や経験、経営手腕などが求められるため、はじめは区分から取得し、慣れてきたら一棟に挑戦してみるといった手順を踏んでもよいでしょう。

リスクを考える

最後に不動産投資のリスクについてタイプごとの違いを考えていきたいと思います。

区分は空室リスクが高い

区分は投資額が小さいためそうした意味ではリスクが小さいですが、一方で1室空室になってしまうと収入が0になってしまうという意味では空室リスクが高いと言えます。区分の空室リスクを回避するためには、複数戸所有する方法が効果的で、エリアを変えることで空室リスクと共に災害リスクやエリアの賃貸需要が減るリスク等を分散することができます。

とはいえ、区分を複数戸持つより一棟を所有した方が利回りを高くしやすい場合もありますので、自分に合った投資方法を選択することが重要です。収益性を限界まで高めたいと考える場合は、戸建てや一棟と組み合わせていくとよいでしょう。

戸建ては空室リスクがさらに高い

戸建ては区分や一棟と比べると立地条件が悪いことが多く、戸建て自体の賃貸需要があまり多くないことから、空室リスクは区分より高いと言えるでしょう。かといって区分より必要資金が多く、構造も木造が一般的なため取得難易度も高めです。

リスク面から見ると戸建てにあまりよい点は見られず、『ファミリー層を狙いたい』や「将来自分で住みたい」といった特殊な事情がある場合のみ選択肢に入れる都いうことでも良いでしょう。

一棟はとにかく投資額が高い

一棟は投資額が億を超えることも多くリスクが高くなります。ただし、一棟の中で複数の居室があるため、一定期間に複数戸空室が出たとしても全体で収益をプラスにすることが可能という点では空室リスクは分散されています。

一方で、一棟一棟が高いため離れたエリアに複数購入することが難しく、例えば地震等の災害リスクや、大学や商業施設が移転するなどエリアの賃貸需要が減るリスクに弱いです。総じて、一棟はハイリスクハイリターンなタイプだと言えます。

自分にあった投資方法を

不動産投資の区分、戸建て、一棟3つのタイプについて、メリット・デメリットや資金面、リスク面から比較しました。これから不動産投資を始める方にとって、どのタイプを選ぶことが正解ということはありませんが、一般的に区分の方が始めやすいため、区分から初めて一棟や戸建にも挑戦していくといったスタイルがおすすめです。

または、3タイプそれぞれについて物件を探しながら、よい物件が見つかった段階で取得を検討する進め方でも問題ないでしょう。