民泊を運営して宿泊者から宿泊料を受け取ると、その利益の1年間の合計を自分で計算し、確定申告して税金を納める必要があります。

不動産投資であれば、収入は不動産所得として計算する必要がありますが、民泊の場合はどの所得で計算するのでしょうか。

本記事では、民泊の税金に関して、その仕組みや経費、税率などご紹介していきます。

民泊で利益を上げると確定申告して税金を納める必要がある

民泊は宿泊者に部屋を貸して、宿泊料を受け取るビジネスですが、受け取った宿泊料については、確定申告して税金を納める必要があります。

サラリーマンの方であれば、会社から支払われている給料は会社が収入や社会保険料の額を計算してくれて、支払うべき税金については源泉徴収されていますが、自分で事業を営んで得た利益は自分で利益と経費を計算して、その利益額に応じた税金を納める必要があります。

所得が20万円を超えなければ確定申告しなくてもよい

サラリーマンの方で、副業として民泊に取り組んでいるような場合は、勤め先からの給与所得以外の収入の合計額が20万円以下であれば確定申告しなくてもよいこととされています。

このことは以下のような文言で説明されています。

• 給与を1か所から受けていて､各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く）の合計額が20万円以下の人
• 給与を2か所以上から受けていて､年末調整をされなかった給与の収入金額と、各種の所得金額(給与所得、退職所得を除く。)との合計額が20万円以下の人

上記通り、所得20万円以下で確定申告が不要となるのは給与所得が他にある方、つまりサラリーマンの方ですので、フリーランスの方などは民泊の所得が20万円以下であっても確定申告する必要があります。

また、医療費控除や住宅ローン控除を確定申告する必要がある人(どんな理由であれ確定申告する人)は、仮に給与所得以外の所得が20万円以下であっても所得額を計上しなければなりません。

給与所得による年収が2,000万円超の方は会社で年末調整できないため、この場合も同様に所得が20万円以下でも全て計上する必要があります。

民泊で得た収入は雑所得？不動産所得？

確定申告の際、1年間で得られた収入は給料を給与所得として計上するように、10種類の所得区分のうちのいずれかに計上する必要があります。

民泊で得た収入に関しては、どのように民泊に取り組んでいるかによって所得区分が変わる点に注意が必要です。

自宅を民泊として利用している場合は雑所得

民泊は、自宅の一部を提供するタイプの民泊と、不在のまま部屋まるごと貸し出すタイプの民泊がありますが、このうち、自宅の一部を提供するタイプの場合は雑所得として計上します。

雑所得の計算方法は以下の通りです。

雑所得=総収入金額-必要経費

なお、雑所得として計上した所得は雑所得内でしか「損益通算」できないことになっています。

損益通算とは、ある所得として計上した所得が赤字だった場合、他の所得の黒字から差し引くことのできるものです。

例えば、損益通算できる所得区分の所得が1年間の運営の結果、100万円の赤字となってしまったような場合、給与所得が500万円あれば、その年の所得を400万円として計算することで納税額を少なくできます。

しかし、雑所得として計上すると他の所得との損益通算はできなくなってしまうのです。

賃貸物件を民泊に利用している場合は不動産所得

一方、アパートやマンションの1室を賃貸して、その部屋を転貸しているような場合、民泊から得られた収入は不動産所得として計上することになります。

不動産所得の計算方法は以下の通りです。

不動産所得=総収入金額-必要経費

不動産所得の場合、先ほどご紹介した損益通算が可能になるのに加え、10万円の白色申告特別控除を受けられます。

また、アパートやマンションで10室、戸建て5棟以上など一定の規模があり、事業的規模であるとみなされれた上で、正式な帳簿を作成して確定申告すれば、最大で65万円の控除を受けられる青色申告特別控除の適用を受けることもできます。

民泊で得た所得に対する税率は？

民泊で得た所得は、その運営方法に応じて雑所得か不動産所得として計上する旨をお伝えしました。

所得を計算したら、その所得に対して税率を掛け合わせて納税額を算出します。

この税率については、雑所得にせよ、不動産所得にせよ、給与所得など他の所得と足し合わせて総合課税として計算したものに税率を掛け合わせる必要があります。

その際の税率は、以下の通り、所得額に応じて税率が高くなる累進課税制度となっています。

また、所得税と共に、所得額に応じて住民税も納める必要がありますが、住民税は所得に限らず一律10%となっています。

例えば、給与所得が300万円、不動産所得が200万円だった場合、以下のように計算します。

所得税：(300万円+200万円)×20%-427,500円=572,500円

民泊で経費として落とせるものにはどんなものがある？

雑所得にせよ、不動産所得にせよ、民泊から得られた収益から経費を差し引くことができることが分かりました。

この必要経費ですが、一般的には以下のような費用を計上できます。

• 賃料
• 仲介手数料
• 火災保険料
• 水道光熱費
• 管理費用
• 清掃費用
• 民泊関連のセミナー参加費用
• 民泊のために支出した交通費
• 民泊関連の書籍購入費
• 清掃品や家具など消耗品日

なお、物件の賃貸にあたり支出したものでも、敷金に関しては預り金という位置づけのため必要経費として計上できません。

また、必要経費については確定申告時に領収書などを提出する必要はありませんが、将来、税務署からお尋ねがあったときには説明書類として必要になるので保管しておく必要があります。

民泊を運営する前に固定資産税に注意

不動産を所有していると固定資産税を納める必要があります。

固定資産税は、以下の計算式で求められます。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%(自治体による)

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の物件であれば、毎年14万円の固定資産税を納める必要があります。

ただし、居住用に利用している土地については、200㎡まで課税標準(ここでは固定資産税評価額)を1/6に減額できる特例があります。

つまり、先述の1,000万円が全て住宅用地にかかるもので、面積が200㎡以下だった場合、納税額は以下の通りになります。

1,000万円×1/6×1.4%=約23,333円となります。

この特例ですが、自治体によっては不動産を民泊に利用した場合、居住用の住宅地に該当しなくなり、特例の適用を受けられなくなる可能性があります。

つまり、場合によっては固定資産税の納税額が最大6倍になる可能性があるのです。

相続税の取り扱いにも注意

ちなみに、「住宅用地」として取り扱いされないことが決まれば、相続税の納税額も増える可能性があります。

住宅用地と認定される土地が同居していた子供に相続される場合、330㎡までの部分について最大で8割も課税標準を減らせる「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができます。

なお、賃貸事業の場合は50%の評価減です。

民泊はまだ歴史が浅く、民泊を運営することで必ずこれらの特例の適用が外れるかについては明確ではありませんが、そうした可能性があることについては知っておいたほうがよいでしょう。

仕組みを理解して正しく確定申告しよう

民泊を運営することで得られた所得については、その運営方法次第で雑所得、もしくは不動産所得として計上し、給与所得など他の所得の合計額に応じた税金を納める必要があります。

これらの計算については、税理士に代行してもらうこともできますが、税理士報酬を支払う必要があるため、自分でもできるようにしておくとよいでしょう。

合わせて、固定資産税や相続税の問題についても理解しておくことをおすすめします。