不動産投資で得られる家賃などの収入は不動産所得として計上し、経費を差し引いた上で利益分に応じた税金を納める必要があります。

一方、1年間の不動産の運用の結果、残念ながら収支がマイナスとなってしまった場合、給与所得など他の所得からマイナス分を差し引く損益通算も可能です。

中にはこの損益通算狙いで投資に取り組む方もいらっしゃいますが、それは間違いです。

本記事では、なぜ、不動産投資において赤字による損益通算狙いの投資がよくないのかについてお伝えしていきます。

不動産投資と損益通算

不動産投資で得た家賃収入は不動産所得として計算し、その利益に対して税金が課されます。

この税金は、所得が高くなればなるほど税率の高くなる累進課税制度となっており、最大税率は住民税と合わせて55%にも上ります。

折角頑張って利益を上げたのにも関わらず、そのうちの半分以上を税金として支払わなければならない可能性もあるのです。

この税金の計算の元となる所得は、給与所得や不動産所得など、いくつかの所得を足し合わせて計算します。

例えば、給与所得が500万円、不動産所得が500万円であれば、その年の合計所得は1,000万円となります。

一方、不動産所得に関しては、修繕費や管理費などを出費すると、経費として家賃などの収入から差し引くことができます。

収入より経費が大きくなると不動産所得はマイナスとなり、マイナスとなった分については給与所得など他の所得から差し引くことができます。

例えば、給与所得が500万円、不動産所得がマイナス300万円であればその年の合計所得は200万円。

しかも、給与所得については会社で源泉徴収されているため、確定申告することで納めすぎた300万円分の税金の還付を受けることができます。

損益通算でお得に見えても赤字は赤字

給与所得から還付を受けられると聞くと、何もないところから収入が生まれたような気がして、何か得した気分になってしまいそうです。

しかし、税金は収入を挙げれば納めなければならないもので、還付を受けられたということは、それだけその年の収入が低かっただけのことです。

実際のところ、マイナス分は経費として手持ち資金から支払われているのですから、還付を受けられたとしてもトータルで見ると大したことはありません。

一方、先にご紹介した給与所得500万円、不動産所得500万円、合計所得1,000万円のケースでは、例え税金を支払ったとしても手元に残るお金は大きいはずです。

不動産投資に取り組むのであれば、納税額にこだわるより、手元にいくら利益を残せたかに着目すべきだと言えます。

不動産所得がマイナスだと融資にも影響する

不動産投資では、取得する物件を担保に融資を受けるのが一般的ですが、融資の審査の際には業績が大きなポイントとなります。

単純に業績がよければ審査にプラスとなりますし、業績が悪ければマイナスとなります。

赤字となっているようなケースでは次の融資はかなり難しくなるでしょう。

2棟目、3棟目の取得を考えている場合、こうした点にもよく注意する必要があります。

減価償却費や青色申告特別控除は別

一方、減価償却費や青色申告特別控除を差し引いた結果赤字となっているようなケースは別です。

減価償却費とは、購入した物件の取得費について耐用年数で割った価格を毎年経費として計上できるもので、2年目以降は実際の出費がないのに経費とできます。

青色申告特別控除は、一定の専門的な帳簿を備え付けることで、最大65万円の控除を受けられるもので、こちらについても実際の出費はありません。

これら、実際に出費がないのに経費とできるものをうまく活用すると、手元に利益をたくさん残せているのに、納めるべき税金を少なくできる、もしくは赤字で給与所得から還付を受ける、といったことも可能です。

とはいえ、これらのケースにおいても、狙って赤字を狙うようなことはせず、できるだけ利益を多く残すにはどうすればよいか、という視点で経営することを目指しましょう。

なお、減価償却費や青色申告特別控除で赤字となってしまっているケースでは、金融機関に事情を話せばその分を差し引いて審査してくれるのが一般的です。

赤字による損益通算狙いの不動産投資はご法度

サラリーマンの不動産投資が流行ったこともあり、不動産所得がマイナスとなることで給与所得からマイナス分を差し引ける損益通算狙いの投資を進める業者も存在します。

しかし、毎年赤字続きの投資では将来性がありません。

不動産投資の物件選びにおいては、第一にその収益性に着目し、できるだけ投資対効果が高い物件を探すことを念頭に置く必要があります。

いざ、赤字となってしまったときは損益通算できますが、決して好ましい状態ではないことを肝に銘じましょう。