不動産投資のパフォーマンスを高めるには税制への理解が欠かせません。

これは海外不動産に投資する際も同様です。

海外不動産から得られる家賃収入や売却益は、どのような種類の税金が課されるのでしょうか？

本記事では、海外不動産の所得に関して課税される税金とその仕組み、注意点などお伝えしていきます。

海外不動産に関する日本国内の課税

海外不動産で得た賃貸収入や売却益は日本国内においてどのように課税されるのでしょうか？

海外資産への課税の考え方

現在の日本の税法では、不動産の所在地が国内か国外かに関わらず、不動産の所有者が日本の居住者であるかどうかによって以下のように異なります。

• 納税者の区分
• 所得課税の範囲
• 居住者
• 国内・国外の全ての所得
• 非居住者
• 国内の所得のみ

日本における居住者と非居住者の区分の違いは「日本国内に住所があるか、現在まで引き続き1年以上日本に居所のある個人」とされています。

なお、「住所」とは個人の生活の本拠のことを指し、生活の本拠かどうかは客観的事実によって判定されることとされています。

また、「居所」とはその人の生活の本拠ではないが、その人が現実に居住している場所とされています。

海外不動産で賃貸収入があったときの課税

海外不動産で賃貸収入があった場合、その所有者が日本の居住者に該当するのであれば国内不動産と同様、その収入は不動産所得として計算し、給与所得など他の所得と合算して総合課税されます。

海外不動産を売却したときの課税

海外不動産を売却した場合もその所有者が日本の居住者に該当するのであれば国内不動産と同様、その収入は土地・建物の譲渡所得として計算し、分離課税されます。

海外現地における課税

海外不動産から得られる賃貸収入や売却益の日本国内での課税は、居住者であるかどうかによって判定されることが分かりましたが、現地においてはどのように課税されるのでしょうか？

この点、日本の居住者が海外不動産から所得を得た場合、日本国内と海外現地双方で課税されます。

外国税額控除で二重課税を防止

日本はアメリカや中国、イギリスなど世界の68ヶ国と租税条約を取り決め、日本国内と海外現地で二重課税されることを防いでいます。

具体的には、海外現地で税金を納付した場合、その金額のうち一定額を日本国内で確定申告する際に控除できる「外国税額控除」の提供を受けられます。

為替レートの考え方

海外不動産から得られた所得は、日本国内で確定申告する際、日本円に為替換算する必要があります。

この為替換算の方法には3つの方法があります。

海外不動産から得られた所得は原則としてTTMで計算しますが、毎年継続して適用することを条件とした場合は収入についてはTTB、経費についてはTTSで計算できます。

固定資産税はどうなる？

海外から得られる家賃収入や売却益は現地においても、日本国内においても課税されることをお伝えしました。

一方、固定資産税に関しては現地においてのみ納税します。

もちろん、支払った税金については所得の計算上、経費として差し引くことができます。

国ごとに税制を調査してから投資を始めよう

日本の居住者が海外不動産に投資する際の税金に関する基本的な考え方や仕組みについてご紹介しました。

原則として、海外不動産から得られた所得については海外においても、日本国内においても課税されるものの、二重課税を防ぐために控除を受けられる仕組みになっています。

海外現地における税制は国ごとに異なるため、投資を始める前に各国の税制を調べておくとよいでしょう。