不動産投資で失敗をしてしまった場合、購入した物件を手放せば問題ないと考える人もいます。

ただ、そう簡単には片付かない面もあるのです。

ローンを組んで購入した不動産は確かに自分の持ち物ではあるものの、「抵当権」の存在に意識を向ける必要があります。

抵当権が銀行側に設定されていれば、ローンを完済できなければ勝手に売却するのは難しいものです。

仮に、物件の売却価格がローンの残債に満たないときには、持ち出しが必要となります。

持ち出しの金額が大きなものであれば、収益性の悪い物件を売却するのも困難になってしまうのです。

今回は、ローンを組んで購入した物件は銀行への全額返済が条件となる点について解説していきます。

抵当権とは？

不動産投資を行う際には、銀行などの金融機関とローン契約を結ぶこともめずらしくありません。

ただ、物件購入のための資金を借りる代わりとして抵当権がつけられます。

抵当権はローンを組む際の担保として設定されるものであり、返済がきちんと行えていれば問題がないものです。

しかし、仮にローンの返済が滞ってしまえば、抵当権によって物件は競売にかけられ資金の回収に充てられてしまいます。

さらに、競売が行われてもローンが全額完済できない場合もあり、利用者にとってはデメリットもあるのです。

なお、ローンを完済することによって、抵当権は抹消される仕組みとなっています。

抵当権付きの物件が敬遠される理由

抵当権がついたまま物件を売却するのは不可能ではないものの、実際に買い手が見つけにくいという側面もあります。

なぜなら、抵当権は競売にかけられてしまうリスクがあるため、あえて抵当権付きの物件を購入する理由はないからです。

したがって、ローンを完済してから物件の売却を考えるのが、基本的な方法だと言えます。

ローンの残債に注意

不動産投資がなかなかうまくいかず物件を手放そうと思っても、売却価格がいくらになるのかをきちんと把握しておきましょう。

仮に、5000万円のローンが残っている物件を3500万円で売却できたとしても、1500万円の資金がローンの完済のためには足りません。

差額分を自己資金でまかなえる場合はそのまま売却することも可能ですが、持ち出しの金額によっては不足分を補うことが難しい場合もあります。

また、ローンを完済するのに問題がなくても、多くの資金を返済に充ててしまっては新たに物件を購入する資金が減ってしまうので注意も必要です。

シミュレーションの重要性

物件を売却しようとする際に、持ち出し金額の多さに驚いてしまわないためにも、物件の購入時にきちんとシミュレーションを行う必要があります。

また、売却時にローンの残債が残ることも想定して、無理のない資金計画を立てておきましょう。

特に自己資金が少なかったり、フルローンを組んでいたりする場合には注意が必要です。

不動産投資では空室リスクや修繕費用の発生など、予期しない出費が発生するリスクもあるので、安定的に不動産投資を行うためにも資金管理が大切だと言えます。

買換え時に売却できなかったときの対応

買換えを検討する際も、売却予定の物件が売れなければ問題が生じてしまいます。

売却の契約がまとまる前に、買換え先の物件の購入契約がまとまってしまうこともあるからです。

せっかく良い物件を見つけても、購入代金の目途がつかなければ物件を確保することは難しくなります。

また、購入契約の不履行によってペナルティが発生してしまうこともあるでしょう。

買換え特約

買換えを行うときに無用なペナルティを負ってしまわないために、「買換え特約」をつけておくほうが無難です。

期日までに物件を売却できなければ、契約を白紙撤回できるのが買換え特約の良いところだと言えます。

これによって、資金繰りに目途がつかなくてもペナルティを負うことなく、物件探しを行うことが可能です。

無理のない返済計画を組もう！

不動産投資はローンの完済を前提として行う必要があります。

購入時の価格よりも物件の価値が低下し、ローンが残ったままの状態では売るに売れない状況に陥ってしまうものです。

売却時に慌ててしまわないためにも、事前に無理のない返済計画を立てておきましょう。

売却を考えるタイミングの物件価格やローンの残債をシミュレーションして、資金繰りに行き詰らない対策をとることが賢明だと言えます。