不動産投資を行う時には、「減価償却」によって一定期間の節税を受けることが可能です。

不動産所得が増えるほど、税金についてもきちんと意識を向けておく必要があります。

課税所得が多ければ、その分だけ税金も高くなってしまうものです。

課税所得を下げるためには、法律で認められた範囲で経費を計上していくことを意識しましょう。

ただ、いくら経費を計上するといっても無駄なものに資金を使っていては、資金繰りが悪化してしまいます。

今回は、減価償却を活用することで節税していく方法について見ていきましょう。

減価償却のポイント

不動産投資における減価償却は、時間の経過によって建物の資産価値は減少するので、その分を費用として計上することを指します。

節税にどのような影響を与えるのか解説していきます。

減価償却資産

減価償却が認められる資産のことを「減価償却資産」と言います。

区分マンションなどの投資用物件は、長期にわたって減価償却を行っていくことになるのです。

法律によって定められた「法定耐用年数」に従って減価償却は行うものであり、建物の構造によって異なります。

RC（鉄筋コンクリート）の建物で47年、重量鉄筋の建物で34年、木造の建物で22年と定められているのです。

建物の価格というのは、建物本体と設備にわけられるので注意をしておきましょう。

設備についても種類によって耐用年数が決められているので、個別に計算を行っていく必要があります。

また、土地については時間の経過によって資産価値が下がるというわけではないため、減価償却は基本的に行えません。

あくまで、減価償却は建物に対して適用される仕組みだということを押さえておきましょう。

減価償却の計算方法

減価償却の計算は定額法と定率法があるものの、不動産が対象となる時には定額法のみとなります。

新築物件と中古物件では計算方法が異なるので注意しておきましょう。

新築物件を取得した場合には、法定耐用年数をそのまま計算に使います。

たとえば、3,400万円で取得した重量鉄骨の建物であれば、「3,400万円÷34年＝100万円」となるため、毎年100万円を減価償却費として計上していくのです。

その一方で中古物件の場合では、建物が建った時期と取得時期が異なるため、新たに「残存耐用年数」を割り出す必要があります。

中古物件の資産価値が新築価格の50%未満であれば、「簡便法」という計算式を用いるのです。

簡便法では、築年数が法定耐用年数を超えていない時には「耐用年数－（経過年数×0.8）＝残存耐用年数」で計算できます。

たとえば、重量鉄骨の建物を竣工してから10年後に取得した時には「34年－（10年×0.8）＝26年」となり、残存耐用年数が26年であることがわかるのです。

物件売却時の影響

減価償却費の計上によって課税所得を引き下げることができるものの、注意が必要な点もあります。

それは、物件売却時に税金が増えてしまう点です。

減価償却を毎年行っていくことで、帳簿上の建物価格は減少していきます。

そのため、物件を売却する際には売却益が膨らんでしまう可能性もあり、結果として譲渡所得税がかさんでしまう場合もあるのです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

取得した物件を5年以内に売却する場合には、短期譲渡所得が適用されます。

税率は所得税が30.63%、住民税が9%で「39.63%」です。

5年以上保有した物件を売却する時には、長期譲渡所得ということになります。

税率は所得税が15.315%、住民税が5%で「20.315%」です。

物件の価値は下がっていたとしても、税法上の売却益には課税されます。

物件売却時には譲渡所得税がいくら発生するのかも計算しておきましょう。

減価償却を賢く使うことが大事

不動産投資では、建物の資産価値が減少した部分について、減価償却費として計上できます。

毎年決められた金額を経費として計上することで、課税所得を引き下げられるのです。

ただ、法律で定められた耐用年数の範囲内で節税が可能である点に注意しておきましょう。

そして、物件売却時には譲渡所得税が課税されるため、物件を手放すタイミングによって課税額がいくらになるのかを計算することが大事なのです。