不動産投資では減価償却や青色申告特別控除による不動産所得の節税効果や、相続税の評価や特例による節税効果などを期待できます。

しかし、特に不動産所得の節税効果については利益が少ないことにより納税額の圧縮を期待するというもので、投資とはそぐいません。

本記事では、不動産投資における節税の仕組みや注意点、デメリット等を紹介し、「節税目的ではなく、利益を上げるため」不動産を取得するべきことをお伝えしていきます。

節税の仕組み

まずは不動産投資における節税の仕組みについてご紹介していきましょう。

不動産所得(所得税・住民税)

取得した不動産から得られる家賃収入等の収益は、不動産所得として計算し、所得のあった翌年2月16日～3月15日の間に確定申告して所得税・住民税を納めます。

不動産所得は以下のように計算します。

不動産所得=年間総収入-年間必要経費

年間総収入には家賃収入の他、敷金や共益費などが含まれます。また、必要経費としては固定資産税や火災保険料、修繕費、減価償却費などがあります。

減価償却費とは不動産を取得した時の価格を数年に渡って経費計上できるもので、以下の計算式で求めます。

減価償却費=物件取得価格×償却率

※償却率は木造や鉄骨造、RC造等、構造毎に異なります。

減価償却費は取得時に支払ったお金を数十年に渡って分割して計上できるため、毎年の納税額を抑えるのに役立ちます。

不動産所得は損益通算できる

不動産所得の節税効果としてよく取り上げられるのが、不動産所得と給与所得の損益通算です。損益通算とはある所得でマイナスとなった場合、他のプラスとなっている所得と相殺できる制度です。

例えば不動産所得が-100万円となった場合、サラリーマンで会社からの収入が300万円あれば300万円と-100万円を合算して、その年の所得の合計額を200万円とすることができます。サラリーマンの場合給料は源泉徴収されているため、確定申告時には納めすぎた税金の還付を受けられることになります。

実際に支払いのない経費が狙い目

納税しなければならないと思っていたのに、逆に税金の還付を受けられるとは嬉しいことですよね。とはいえ、不動産所得がマイナスということは、入ってきた収入より出ていった支出が多いことを示すため、決して喜んでいい状態ではありません。

しかし、先ほどお伝えした減価償却費は取得時に支払ったお金を数十年にわたって計上していくものなので、2年目以降は「実際に支払っていないのに所得を減らせる」状態になります。こうした経費のために、損益通算できるのであれば問題ないと言えるでしょう。

他に実際に支払っていないのに所得を減らせるものとしては青色申告特別控除で、最大65万円の控除を受けられるというものです。こちらも実際に手元からお金が出ていくわけではないのでしっかり有効活用しましょう。

相続税

不動産投資の節税効果として見逃せないのが相続税です。不動産投資における相続税の節税の仕組みはどのようになっているのでしょうか？

評価額の目安

相続税は被相続人(亡くなった方)の資産額に応じて課税される税金が決まりますが、その資産の計算上では不動産が現金などの資産より低く評価されることになっています。

というのも、相続時に土地は「相続時路線価」といった指標を用いて資産価値を算出するのですが、この相続税路線価は実勢価格(実際に取引される価格)の8割程度を目安に定められることとなっています。

つまり、土地を1億円で購入したとしても、相続時の資産価値としてはおおよそ8,000万円程度となるのです。これにより1億円を現金で持っているより、1億円の不動産を購入した方が相続税の税金を安く抑えることができます。なお、建物については「固定資産税評価額」が用いられますが、こちらは実勢価格の7割程度を目安に定められるとされています。

賃貸されている不動産

また、不動産投資のように自己所有の不動産を誰かに賃貸している場合、資産価値の一部が入居者によって使われていると判断され、評価額の軽減を受けることができます。具体的には、土地については「貸家建付地評価」となり20%程度の軽減、建物については「貸家」として30%程度の軽減を受けることができます。

小規模宅地等の特例

さらに、被相続人(亡くなった方)が居住用や事業用として使っていた土地については限度面積まで一定割合の減額を受けられる特例があります。限度面積と減額される割合については何に使っていたかによって異なるのですが、不動産投資のように貸付事業用の宅地として使われている場合には、200㎡までの部分について50%の減額が受けられることとなっています。

不動産における3つの節税の仕組みについてお伝えしましたが、例えば1億円の不動産(土地5,000万円、建物5,000万円)を購入した場合、おおよその評価額は以下のようになります。

土地：5,000万円×80%(相続税路線価)×80%(貸家建付地)×50%(小規模宅地等の特例)=1,600万円

建物：5,000万円×70%(固定資産税評価額)×70%(貸家)=2,450万円

合計：1,600万円+2,450万円=4,050万円

上記はあくまでも目安ですが、不動産投資のように人に貸しつける目的で購入した不動産については購入額の4割程度まで評価額を落とすことができることが分かります。

法人化による節税

サラリーマンが個人で、副業として不動産投資に取り組む場合、損益通算により所得税や住民税の軽減効果を受けられるというメリットがありますが、ある程度規模が大きくなってきたら法人化することで節税することもできます。

とはいえ、法人化による節税は所得税のように還付を狙うものではなく、所得税と法人税の税率差で税負担を軽くします。法人税は、資本金規模1億円以下で所得金額が800万円以下であれば税率は15%、800万円超であれば23.2%となっています。

一方、所得税は330万円超695万円以下の税率は10%、695万円超900万円以下の税率は23%、900万円長1,800万円超の税率は33%となっています。

800万円超900万円以下の部分だけ、若干(0.2%)法人税の税率が高くなっていますが、その他の所得帯では法人税の税率の方が安くなっています。つまり、所得が330万円を超えるようであれば法人化してしまった方が納める税金を安く抑えられることになります。

法人化で相続も節税

法人化すると、不動産を相続させるためには法人=ひいては法人の株式を相続させることになります。このことのメリットは、生前から計画を立てて毎年少しずつ株式を生前贈与していくといったことが可能になります。

生前贈与は毎年110万円分の基礎控除があるため、控除内で贈与していくことで相続税の節税につながります。

節税目的で不動産投資する際の注意点

ここでは、節税目的で不動産投資する際の注意点をお伝えします。

法改正で減価償却費計上の節税効果が薄れた

不動産投資による節税効果は長く不動産会社の営業トークとして用いられてきていますが、過去の法改正で減価償却は節税効果が薄れている点に注意が必要です。まず、平成10年3月31日以前に取得した建物は定額法と定率法のどちらかから選択することができていましたが、平成10年4月1日以降、建物は定額法(旧定額法)のみで計算することになりました。

次に、平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産(建物等)の定額法や定率法を旧定額法や旧定率法と呼んでいますが、平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産の償却方法を定額法や定率法とし、計算方法の見直しが行われています。さらに、平成28年3月31日以前は建物付属設備については定額法か定率法から選べたものが、平成28年4月1日以降は建物付属設備についても定額法のみへと変更されています。

定額法と定率法の違いを簡単に述べると、定額法は毎年一定額を計上するのに対し、定率法は不動産の残存価値に対して一定の償却率をかけるため、資産価値の高い初期段階は控除額が高く、後になるほど控除額が低くなっていきます。

定額法も定率法も減価償却費の合計額は変わりませんが、定率法を選べなくなったことで不動産を取得して初期段階で大きな税負担の緩和を受けることができなくなっています。

節税効果目的で不動産投資を始めてはいけない

ここまで、不動産投資の節税効果についてお伝えしてきましたが、大前提としてこれら節税効果目的で不動産投資を始めることはおすすめしません。特に、不動産を販売したい不動産会社の営業マンは節税効果を訴えることが多いですが、この点にはよく注意しておきましょう。

黒字経営では節税にならない

不動産投資の節税効果としてよく取り上げられるのが、サラリーマンが不動産投資に取り組むことにより、不動産所得のマイナスを給与所得から差し引くことのできる損益通算についてです。

確かに、納めるべき税金がないばかりか還付を受けられると聞くと嬉しく感じるものですが、そもそも不動産の経営がうまくいっており黒字であれば損益通算はできません。不動産投資を始めるのであれば、そうした節税目的の投資ではなく、しっかり黒字を出していくことを目的とするべきでしょう。

相続税に関しては節税効果を期待できるが…

一方、相続に関しては現金を不動産に変えるだけで相続税の節税効果が得られるのに加え、老後の年金代わりとしてや、団体信用生命保険に加入できれば生命保険代わりにもなるため、検討してもよいでしょう。ただし、こちらも相続税の節税目的「だけ」で取得しようとすると失敗する可能性があります。

賃貸物件は入居者を集めるためにいろいろな手を打っていかなければなりませんが、相続税の節税だけを目的に購入し、ろくにメンテナンスをしないでいると入居者のほとんどいない物件になってしまう可能性があるからです。こうなると、相続した人はろくに家賃収入を得られないばかりか、資産価値の下落により、現金をそのまま受け取っていた方がよかったということにもなりかねません。

節税目的で不動産投資する3つのデメリット

続けて、節税目的で不動産投資を始める3つのデメリットをお伝えします。

キャッシュフローの悪化

まず、先ほどお伝えしたように節税目的で不動産を取得するのであれば、不動産投資が赤字になることが前提です。ろくに利益を得ることもできず、何のために投資を行っているのか分からない状態になってしまいます。

資産価値の減少

赤字状態が続くとメンテナンスにお金をかけることも難しくなります。空室も目立つようになっていくでしょう。投資用不動産の価格は対象の不動産が生み出す収益から算出されるため、空室が多くなるとそれだけ資産価値が落ちてしまうことにつながります。

金融機関の印象悪化

不動産投資では金融機関から融資を受けて物件を取得していくのが一般的ですが、2棟目以降の取得については審査の際に経営者としての手腕も見られることになります。赤字経営が続いているようだと、2棟目以降の取得の際に審査の承認を受けづらくなるでしょう。

不動産投資は節税よりも収益化が優先

不動産投資における節税について、節税の仕組みや注意点、デメリット等についてお伝えしてきました。不動産投資における節税というと、不動産所得を赤字にすることによる損益通算がよく取り上げられますが、投資の結果黒字となっていないのだからそもそも問題があります。さらには資産価値の低下や金融機関からの印象悪化などの新たな問題に発展していきます。

相続税の節税効果については一定の効果が期待できますが、単に節税効果目的で不動産を購入するのではなく、まずはいかに利益を得るか、黒字経営するかという視点で物件取得を目指すことをおすすめします。